Претензия застройщику ‒ это документ, с помощью которого собственник квартиры в новостройке может исправить все неточности и ошибки, допущенные при строительстве, а также получить неустойку. О том, как правильно написать претензию застройщику об устранении недостатков и куда ее направить ‒ рассказали эксперты Циан.
В каких случаях нужно писать претензию застройщику?
Претензию составляют, если застройщик нарушает условия договора:
- задерживает сроки сдачи объекта;
- предоставляет покупателю жилье с техническими дефектами, неработающими или отсутствующими коммуникациями;
- в одностороннем порядке изменяет характеристики конструктивных элементов дома;
- меняет целевое назначение помещений.
Чаще всего покупатели недвижимости жалуются на наличие щелей, трещин на стенах, лопнувшие окна, появление плесени, неровную стяжку, неправильную геометрию помещений.
Такие дефекты застройщик должен устранить в срок, указанный в договоре долевого участия, но не позднее 60 дней с момента составления акта осмотра или подписания документа о приемке квартиры. При затягивании сроков покупателю следует оформить претензию.
Если недостатки были обнаружены после приемки квартиры, обратиться к застройщику нужно до окончания гарантийного срока. В соответствии с п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 он составляет три года.
Как правильно составить претензию
Перед составлением претензии застройщику, нужно документально зафиксировать имеющиеся дефекты:
1. Если вы обнаружили несущественные недостатки в процессе приемки жилья ‒ укажите их перечень в акте приема-передачи квартиры.
2. Если дефекты существенны, то есть не позволяют пользоваться новым жильем ‒ составьте акт осмотра. В этой процедуре должен участвовать технический специалист, внесенный в реестр кадров в сфере инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
3. При обнаружении недостатков в период действия гарантии их нужно сфотографировать или снять на видео, а также составить описание, заверенное очевидцами. Эти материалы будут служить приложением к претензии. В неочевидных ситуациях лучше провести независимую экспертизу, которая подтвердит гарантийный случай.
После сбора доказательств нужно определиться с требованиями к застройщику. В соответствии с п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 дольщик может потребовать устранить дефекты, снизить стоимость договора или компенсировать затраты на самостоятельное устранение недостатков.
До конца 2024 года в России временно действуют другие правила, сформулированные в постановлении правительства №2380 от 29.12.2023. Согласно им, при обнаружении несущественных нарушений застройщик должен устранить их бесплатно. Если дефекты серьезные, клиент может требовать их устранения или разорвать договор с предъявлением требования вернуть потраченные деньги и осуществить выплату процентов.
Обычно претензионное заявление включает в себя:
‒ данные получателя: наименование застройщика, его адрес, телефон;
‒ данные заявителя: Ф.И.О. дольщика, почтовый адрес, номер телефона, паспортные данные;
‒ дату и место составления;
‒ информацию о договоре. В претензии следует указать номер и дату заключения соглашения, а также привести краткое описание указанных в нем договоренностей, которые нарушил застройщик;
‒ описание нарушений. Следует подробно описать, какие обязательства не исполнила строительная компания, привести перечень и характеристики строительных дефектов;
‒ требования к застройщику. Документ должен содержать четкие требования и сроки их исполнения. Если клиент требует выплаты процентов, должна быть указана конкретная сумма и приведен ее расчет;
‒ перечень приложений: фото, видео, свидетельства очевидцев, заключение эксперта и другое;
‒ подпись заявителя: дольщика или его представителя. Если документ подписывает доверенное лицо, к нему нужно приложить доверенность.
Претензию можно составить от руки или на компьютере в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.
Порядок подачи претензии
Претензию застройщику следует подавать при нарушении последним сроков устранения выявленных покупателем дефектов. В случае затягивания спора такой документ будет служить доказательством в суде.
Претензия об устранении недостатков по качеству
По условиям договора строительная организация должна передать покупателю жилье определенного качества. Если недвижимость не соответствует заявленным характеристикам, застройщик должен устранить несоответствия по требованию клиента.
Порядок приемки жилья и подготовки претензии застройщику
1. После ввода дома в эксплуатацию застройщик информирует дольщика об окончании строительства.
2. В течение двух месяцев с момента получения уведомления покупатель должен принять свою квартиру. Если он не произведет приемку в указанный срок, строительная компания подпишет акт в одностороннем порядке.
3. В процессе приемки клиент проверяет качество строительных конструкций, коммуникаций, отделки (если она есть). При наличии небольших недостатков их указывают в акте приема-передачи и прописывают сроки устранения. Клиент получает ключи, а застройщик обязуется исправить дефекты.
4. При обнаружении серьезных дефектов на осмотр приглашают технического специалиста, при помощи которого составляют дефектный акт. Выезд такого эксперта нужно согласовать в течение пяти дней с даты приемки.
5. На устранение любых дефектов строительной компании отводится не более 60 суток. Если в течение этого срока она не исправит недостатки, дольщик в праве написать претензию и передать ее застройщику.
Претензия об устранении недостатков по гарантии
Гарантийный срок на объекты долевого строительства определяется договором, но не может быть меньше трех лет. Покупатель жилья имеет право подать претензию по качеству жилья в любой момент в рамках этого периода, даже после подписания акта приема-передачи квартиры.
Под гарантию не подпадают дефекты, возникшие не по вине застройщика. К ним относятся:
- поломки в результате действий владельцев недвижимости или их соседей;
- износ здания и коммуникаций;
- поломки оборудования, установленного владельцем жилья самостоятельно.
При возникновении гарантийного случая необходимо обратиться к застройщику с письменной претензией об устранении недостатков. Представители строительной компании или УК должна обследовать квартиру. В случае положительного решения будет составлен акт с указанием сроков исправления дефектов.
Какие документы необходимы для подачи претензии
Перечень документов может включать в себя:
- договор долевого участия в строительстве;
- передаточный акт;
- экспертное заключение о недостатках объекта недвижимости;
- дефектный акт;
- другие документы, подтверждающие правовую позицию заявителя.
Основным документом, свидетельствующим о неисполнении застройщиком своих обязательств, является договор. Остальные бумаги подают по необходимости.
Как отправить претензию
Заявитель может отправить претензию заказным письмом с уведомлением или передать ее лично. Юристы рекомендуют пользоваться услугами почты, так как при личном обращении к застройщику получить документ может лицо, которое не наделено такими полномочиями. В этом случае никакой суд не признает, что бумаги были переданы получателю.
При использовании заказного почтового отправления клиент может отслеживать статус письма. Если заявление поступило на почту по адресу ответчика и его не забрали в течение 30 дней, его отправят обратно. Такое письмо считается врученным и его можно использовать в суде.
Сроки и этапы рассмотрения претензии застройщиком
На рассмотрение претензии ответчиком отводится определенный срок. Обычно его указывают в договоре. Но если такого указания нет, он составляет от десяти до 45 дней в зависимости от требований заявителя. На выплату денег отводят десять дней, на изменение условий договора ‒ 30 дней, а на устранение недостатков ‒ 45 дней.
В течение этого срока строительная организация должна исполнить выдвинутые требования, дать аргументированный отказ или предложить клиенту свой вариант урегулирования конфликта.
Отсутствие реакции на претензию ‒ повод для обращения в суд. Такое поведение застройщика может быть расценено судьей как согласие с заявленными требованиями.
Действия в случае отказа застройщика устранить недостатки
Если застройщик отказывается устранять дефекты, покупатель может обратиться с жалобой в Роспотребнадзор или с исковым заявлением в суд. В первом случае ответственный орган может выдать строительной компании предписание об устранении недостатков, привлечь ее к административной ответственности или подать обращение в суд.
При личном обращении в суд заявитель может потребовать не только устранить дефекты или расторгнуть договор с возвратом уплаченных денег, но также выплатить компенсацию морального вреда, неустойку и вернуть стоимость судебных издержек.