В Сургуте готовят проект комплексного развития территории в 21-м и 22-м микрорайонах. Журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают условия нового КРТ, проектирование (а не строительство) детского сада, ремонт крошечного участка дороги и перспективы массового многоэтажного строительства.
И главный вопрос — зачем Сургуту очередной набор многоэтажек, если девелоперы говорят про масштабный кризис и тысячи уже построенных квартир, которые никто не хочет (или не может) покупать?
Дмитрий Щеглов: Очередной проект КРТ собирается запускать администрация Сургута. Речь о том, чтобы застроить двадцать первый, двадцать второй микрорайоны за 15 лет преимущественно многоэтажками. Как всегда, эти темы вызывают у нас большой интерес. Обсудим это. Меня зовут Дмитрий Щеглов, мой коллега, журналист Тарас Самборский, на связи. Тарас, привет.
Тарас Самборский: Привет, Дима. Привет всем друзьям.
Д.Щ.: Дам немного контекста. О чем идет речь? Застраиваемая территория — 70 с лишним гектаров, 123 тысячи м² застройки, дома от восьми до двадцати четырех этажей. Для многоэтажек выделено 45% застройки, для восьмиэтажных домов — 27%, для пятиэтажных — 36%. То есть почти половина территории, которая будет отдана, в принципе, под застройку, будет именно под многоэтажки, под малоэтажную застройку — вторая половина.
В качестве нагрузки, которую должна будет понести компания, которая выиграет торги, — это проект детского сада на 250 мест, а также проект реконструкции местного проезда Тихого, а также еще 200 м дороги отреконструировать уже за свой счет и передать городу. И еще небольшое благоустройство Саймы и какая-то часть готовых квартир под социальное жилье в собственность администрации города. То есть социальная нагрузка, скажем так, не такая уж и большая, как могла бы поразить наше воображение. Давай, Тарас, в очередной раз обсудим с тобой сургутское КРТ. Как тебе конкретно эта история?
Т.С.: А тут еще простой вопрос. Существует ли, в принципе, некий проект или подход, который мог бы поразить воображение обывателей Сургута? Если абстрагироваться от конкретных задач: городу надо строить жилье, хотя городу не надо строить жилье.
Я думаю, пройдет какое-то время, и о проблеме затарки неликвидным, никому не нужным, очень дорогим, но малометражным жильем будут говорить на политическом уровне. Сейчас уже раздаются подобные робкие, правда, пока заявления некоторых депутатов и даже федеральных чиновников.
Д.Щ.: В Сургуте, как сказал в одном из недавних интервью Николай Сторожук, у некоторых строителей продажи вообще на нуле. В принципе, на нуле сейчас. А то ли еще будет.
Т.С.: Они на нуле оттого, что, наверное, пользуются построенные квартиры бешеным спросом?
Д.Щ.: Видимо, да.
Т.С.: Да? Или наоборот, мы как раз в этом случае совершенно очевидную причинно-следственную связь проводим. Квартир много, квартиры стоят очень дорого, цена для такого качества жилья необоснованно высокая, и государственная политика в области жилищного финансирования с помощью ипотечных продуктов, с помощью каких-то других программ, социально стимулирующих покупать новостройки, не работает.
Вернее, она сработала, она выполнила свою задачу за несколько лет. В России построено действительно огромное количество жилья и в таком объеме, и такими темпами, какими, в общем-то, никогда до этого в стране жилье не строилось. Даже во времена постсталинские, в так называемых хрущевках, когда правительство приняло решение о массовой застройке городов тем, что принято называть хрущевками.
Д.Щ.: Да, доступное массовое жилье.
Т.С.: Дома массовых серий, да. А теперь мы понимаем, что этот подход к осуществлению этой федеральной задачи — всех обеспечить жильем, сделать доступным жилье для каждого — просто естественным образом зашел в свой логический тупик, потому что дальше стимулировать такое количество такого жилья невозможно.
Мы говорили миллиарды раз о том, что Россия здесь повторяет типичную ошибку некоторых европейских стран и Америки. Разные нюансы у всех, но когда государство ударяется в лоббистскую деятельность по отношению к девелоперам, снижая критичность задач, на определенном этапе рано или поздно такая политика самоисчерпывается.
И мы наблюдаем на примере города Сургута, который принято считать богатым. По формальным статистическим данным Сургут действительно богатый город, одна из самых высоких покупательских способностей, а она, в свою очередь, исходит из одной из самых высоких по стране зарплат или уровней дохода, да?
Правда, вы не подтвердите эмпирическим путем это утверждение. Зайдя в какой-нибудь крупный торговый центр, вы увидите массово закрывающиеся торговые лавки, ларьки, павильоны разоряющихся малых предпринимателей, мелких предпринимателей. Вы увидите, в общем-то, в экономике Сургута, в том, что принято считать реальным сектором, состояние, близкое к паническому, но тем не менее.
Пока, пока и местные власти, региональные, и застройщики исходят из этой статистики: типа много денег, давайте будем много строить. А строить много больше не для кого. Просто элементарно не для кого. И на примере КРТ 21-го микрорайона прослеживается все та же заскорузлая проблема, которая много-много лет уже наблюдается в сургутской политике. Усилия власти направлены не на развитие территории в большом смысле, в историческом: а что тут будет через 100 лет на этой территории? Так никто не думает, да, совершенно?
Д.Щ.: Определенно.
Т.С.: Надо понимать очень простую вещь. Огромное административное усилие сегодня тратится на то, чтобы поддерживать строительную отрасль, занятую застройкой жилья. Поскольку кроме массового высокоэтажного жилья в Сургуте ничего не строится, практически ничего, то мы говорим о том, что усилия власти направлены на поддержку тех девелоперов, которые строят массовые высокоэтажные проекты. Соответственно, все проблемы надо рассматривать в этом контексте.
То, что я только что сказал, элементарно доказывается техническим заданием, прописанным к этому КРТ. Что такое проект детского сада? Мы уже как-то обсуждали. Я не читаю строчку «строительство детского сада», я читаю «проект детского сада».
Д.Щ.: Да.
Т.С.: Проект детского сада у любого застройщика валяется в архивах с семидесятых годов. Просто достаешь папочку, пыль сдул с нее, переписал цифры, оформил по новым стандартам, добавил пару разделов — вот тебе готов проект детского сада.
Вы в Сургуте видели какие-нибудь необычные проекты детских садов или школ? Что-нибудь в Сургуте построено как-то уж сильно отличающееся от того, что строили в шестидесятые годы, в семидесятые, восьмидесятые? Две школы в нулевые построили, по-моему, или полторы. Ничего выдающегося с архитектурной, я не знаю, с, господи, с технологической точек зрения мы не наблюдаем.
Откуда берутся все эти проекты? Они берутся из архивов. Они давным-давно уже сделаны, эти проекты, а некоторые из них давным-давно утверждены, на них стоят печати. Штамп: «Разрешено к строительству, приступайте». Только никто ничего не строит. Мы это тоже, кстати, обсуждали, что это очень хороший бизнес — выделять бюджетные деньги на проектирование всего и вся, а потом ничего не строить.
Потом как-то не очень понятно, что это за такое обременение — проект детского сада. Это какое-то издевательство. Детский сад построить должен девелопер, который собирается освоить один из самых таких красивых участков городской территории своими свечками, правильно? Построить детский сад он должен, нормальный, человеческий, который приедет снимать Первый канал и показывать в 21:00 первым выпуском в программе «Время». Вот какая задача должна ставиться перед девелопером.
Что такое отремонтировать 200 м дороги? Что такое 200 м, скажите, пожалуйста? Это расстояние между, я не знаю, четырьмя фонарными столбами.
Д.Щ.: Да.
Т.С.: Это как? Это, это правда? Это можно назвать обременением? То есть девелопер получает бесплатно, да, мы так понимаем, никаких торгов же нет. Он же не заплатил 20 миллиардов рублей в бюджет города Сургута за выкуп земельного участка. Нет? Нет?
Д.Щ.: Возможно, сколько-то десятков миллионов он, конечно, и заплатит, но явно не…
Т.С.: Это, это, это другие вещи, это, это за участие в конкурсе. Любой участник муниципального конкурса должен депонировать какой-то взнос. А если посчитать эту землю по кадастру, не то, чтобы по рынку, по кадастру, сколько это стоит? Пусть выкупает и строит все, что хочет. А город тогда освоит свою функцию нормального, профессионального, критического утверждения проектно-сметной документации.
То есть город будет говорить: «Я тут не хочу 20-этажки. Все, выше двенадцати этажей здесь не будет ничего построено. Здесь сделаем какой-нибудь крутой проект так, чтобы все мои чиновники захотели тут жить».
Это же тоже хороший показатель: где хотят жить чиновники, местная администрация, в каком жилье они хотят жить. Просто интересно, сколько чиновников класса А, Б и В — есть класс, я не знаю, в городской администрации или нет, — допустим, на уровне заместителей директоров департаментов живут в шестнадцатиметровых студиях?
Д.Щ.: Хороший вопрос.
Т.С.: Понимаете, да? И ты мне… Я такой, я такой сижу мэр, ко мне приходит очень мечтающий построить в двадцать первом, двадцать втором микрорайонах большой проект девелопер. Я говорю: «Все, я понял. В общем, мне тут надо детский сад, бассейн, эти всякие спортзалы, театры — это все не обсуждается. Тут про школу мы уже вообще не говорим.
И черт с тобой, ладно, сделай мне такой крутой детский сад, чтобы тут просто все описались от восторга. Мне надо не 200 м дороги, а ты мне, пожалуйста, переложи всю дорогу, я не знаю, по Мелик-Карамова, вот эти все Федорова, кто у нас вокруг этой территории? Ты мне сделай все красиво и круто, канализацию переложи обязательно, чтобы ливневка работала. Это все в проекте приносишь, и тогда мы посмотрим, как будем с тобой работать».
Но я, наверное, сильно упрощаю и даже опошляю ситуацию, но почему-то мне кажется, что функция власти в общении с тем, кто хочет забрать городскую землю и освоить ее на десятки и сотни лет вперед, должна быть именно такой. Вот так, такой. А у нас власть бережет девелоперов и боится, как бы они не обанкротились при строительстве проекта.
Д.Щ.: Ну да, это тоже.
Т.С.: То есть все перевернуто с ног на голову, понимаете? И это просто все очень смешно. Это 200 м дороги, проект, что там еще, подлатать… Смотрите, может ли на уровне, например, города Сургута муниципальная политика в сфере строительства несколько отличаться, скажем так, от региональной, от федеральной? Раньше мы все думали, что нет, это государственная программа, один из нацпроектов, доступное жилье, все дела.
Поэтому ничего, кроме как строить быстро одинаковые массовые муравейники, никаким иным… С помощью льготных ипотек, которые стимулируют покупку именно в первичке. Это же связка, понимай какая, бизнес-идея. То есть почему нельзя взять льготную ипотеку на вторичку? Я хочу жить на пятом этаже хрущевки. Дайте мне, пожалуйста, вторичку, дайте мне льготную ипотеку, пойду туда заселяться. Нет, государство говорит: «Мы, в общем, только таким инструментом». Окей, давайте таким инструментом.
Но оказывается ведь, что некоторые регионы в стране и даже некоторые регионы в нашей Югре немножко, немножко меняют подход к строительству жилья, и вдруг обнаруживается, что этот подход дает свои плоды. Смотрим Сургутский район, тоже мы недавно говорили на эту тему. Вроде бы тоже какие-то государственные программы по переселению, то-се и пятое-десятое. Смотришь на дом, а дом выглядит по-другому, и в нем нет ста этажей и сорока квартир в одном подъезде. Понимаем? То есть, значит, что-то можно, используя существующую нормативную базу, поменять.
А если возьмем шире, ведь многие регионы в стране также где-то, идя на компромиссы с девелоперами, застраивая окраины своих городов этим всем массовым однотипным высокоэтажным жильем, они же развивали реконструкцию существующего жилищного фонда активно, создание в старой застройке чуть ли не этнографических кластеров, в которых живут люди. Но это отреконструированные территории с водопроводами, с инженерными сетями.
Возьмите Казань, возьмите Иркутск. Миллиарды раз мы вспоминали эти примеры. В какой-то части это к Тюмени относится, но в меньшей несколько, да? Эти регионы активно развивают индивидуальное жилищное строительство. То есть просто это программа. Тут уже как раз Тюмень — один из пионеров, да? То есть все, что вокруг Тюмени, все земли — это сплошные поселки индивидуального жилищного строительства.
Ведь это тоже все в рамках законодательства, а экономисты, в том числе федерального правительства, уже давно посчитали, что сегодня построить квадратный метр собственного дома гражданам выгоднее, чем купить готовую новостройку. Не дома, а в жилищном комплексе.
Экономика там другая, долго ее не будем разбирать, но это действительно так, так и в мире есть. Другая есть проблема: владение домом стоит определенных денег, и поэтому оно стимулирует экономически активную деятельность, скажем так, последующую. То есть люди, которые владеют домом, должны прекрасно понимать, как им управлять, как его содержать, как его ремонтировать. Таких забот у владельцев квартир нет. За них это все делает управляющая компания. То есть это две экономические модели, что не отменяет необходимости строить хорошие квартиры, а не клетки, да?
Так вот, те регионы, которые пошли по пути не отмены массового жилищного строительства, а параллельно развития ИЖС, они и выглядят по-другому. И возможностей для граждан выбрать тот или иной формат своей жизни больше, а отсюда и качество жизни больше.
Потому что, смотрите, когда ты все время работаешь на девелопера, а не на жителя, получается, что у тебя в новом проекте не будет школы. Я, кстати, не из тех, кто считает, что в каждом девелоперском проекте надо строить школу. Это пошлый подход, но тем не менее. В данном конкретном случае мы говорим о большой территории, странно, что тут это никак не предусмотрено.
И мы смотрим, что у нас не строительство детского сада, а проект детского сада, не строительство дороги, а ремонт 200 м дороги, то есть крохотного участка. Знаете, вы, когда строите какой-нибудь ларек и вокруг него делаете благоустройство, вы большую территорию асфальтируете и строите бордюры всякие, подъездные пути. То есть это, это ничто, 200 м или погонных метров дороги — это просто полный ноль, если вы строите целый микрорайон.
Значит, если поменять этот подход, если делать ставку не только на ИЖС, а на несколько задач: ИЖС — раз, малоэтажное, среднеэтажное строительство, то есть не выше двенадцатиэтажных, например, — два, комплексная программа реконструкции старых микрорайонов… Эти все: микрорайон Энергетиков у нас, микрорайон Нефтяников старый, микрорайон Строителей, Геологов. Они поновее, Геологов, например, а Энергетиков, Нефтяников — это старые микрорайоны по 50, по 60 лет.
Почему бы не начать реконструкцию этих микрорайонов, оставив эти же самые пятиэтажки, но делать другое благоустройство, делать другие фасады, менять инженерные системы? Хотя и у этих-то пятиэтажек, оказывается, не 25 лет срок эксплуатации, они же про это все врали. То есть теперь уже, опять-таки, и чиновники говорят, что срок эксплуатации больше 100 лет. Это и очевидно, потому что не может бетонное здание 20 лет стоять, это смешно.
Д.Щ.: Ну да.
Т.С.: Так не бывает, понимаете? Они же стоят уже 60 лет, 50. Энергетиков, 33 — дом, в котором я прожил 16 лет. В семьдесят шестом году его в эксплуатацию ввели. В мае этого года ему было 50 лет, в семьдесят шестом году мы туда переезжали на новостроечку.
50 лет стоит и не жужжит. Правда, прошел реконструкцию, но все рядом дома еще старше стоят и простоят еще, еще 100 лет простоят спокойно. Вот чем бы заниматься, да? И тогда качество территорий, в которых живут граждане города, резко улучшается, оно просто становится уютным. Даже не знаю, что еще добавить, честно говоря.
Д.Щ.: Да, что ж, может быть, что-то добавят наши уважаемые читатели и слушатели: что они думают по поводу конкретно этого КРТ в двадцать первом, двадцать втором микрорайонах, что они думают по поводу КРТ в принципе и жилищной политики в Сургуте и в Югре в принципе.
Все с большим удовольствием почитаем и самое содержательное, интересное опубликуем. А расшифровка этого разговора также будет на siapress.ru, тоже заходите и читайте. И до новых встреч, вскоре вновь услышимся. До свидания.
Т.С.: Спасибо, друзья, всем пока.
Предыдущий выпуск «О чем говорят» посвящен ситуации, в которой оказались десятки тысяч владельцев участков в зонах подтопления Югры — теперь они не смогут легализовать свои постройки.
