​Государство дает нам выбор: купить студию или двушку в муравейнике. А выбор должен быть другим

Эксперт из Счетной палаты России предложил отменить выдачу льготной семейной ипотеки для покупки квартир-студий или «однушек». Внешне это выглядит разумной мерой по корректировке жилищной политики и смещению акцента в сторону более качественных квартир, но по факту даже если решение будет принято – ничего не изменится. К этому выводу пришли ведущие проекта «О чем говорят» – обозреватель siapress.ru Дмитрий Щеглов и издатель газеты «Новый Город» Тарас Самборский.

Российская власть, как считают журналисты, обладает всеми возможностями организовать какую угодно жилищную политику, но делает ровно то, что делает – и мы получаем те города, которые получаем.

Д.Щ.: Это «О чем говорят». Мы продолжаем второй эпизод на этой неделе. В первом мы обсудили казус центральной аптеки Сургута, как точки соприкосновения интересов и процесса приватизации муниципального имущества в нашем городе. Так что, посмотрите, если интересно. Сейчас поговорим про любопытную вещь, которая случилась у нас на федеральном уровне. Не так часто мы берем эти темы. Но здесь это важно и для всех, и для Сургута, в том числе. Прозвучало предложение не выдавать льготные ипотеки, которые у нас, как правило, выдаются молодым семьям с детьми, не выдавать эти самые ипотеки на покупку однокомнатных квартир и студий, потому что однокомнатные квартиры и студии пользуются у нас, кажется самой большой популярностью на рынке. И когда наши застройщики говорят, что они строят эти самые клетушки квадратов на 20-30, они мотивируют это тем, что люди же их покупают, людям это нужно. И продолжается возведение такого типа жилья. Насколько это разумно и к чему это может привести, если это будет все-таки принято? Как ты думаешь?

Т.С.: Я помню, данное заявление озвучила, сделала одна из ревизоров Счетной палаты РФ, не помню имени. Я должен удивить эту прекрасную женщину: дело в том, что во всем мире самым ходовым товаром на рынке жилой недвижимости являются малометражные квартиры. И дело не в том, что застройщики хотят продавать туфту, за какие-то большие деньги населению. Дело в экономиках большинства стран. Экономика развивается таким образом, что при общем росте благосостояния вход молодых людей в собственную жилую недвижимость усложняется. Значит, удлиняется срок ипотек – это тенденция во всем мире, и увеличивается такой показатель, как объем годового дохода для покупки собственного жилья. Там берется какая-то категория: условно, 2-комнатная квартира, как, средний Бигмак, такой индекс есть во всем мире, по нему считают многие экономические параметры.

Д.Щ.: Ну в России теперь не актуален принцип Бигмака.

Т.С.: Вот, наверное, его и уничтожили, чтобы не считать, сколько надо бигмаков для зарплаты и сколько бигмаков нужно, чтобы купить себе какую-то квартирку. Значит, если говорить об экономике: наличие льготных ипотек в России для молодых семей – это, конечно, в общем-то, хорошо. Надо признать, что это важная часть социальной политике в стране, которая реально кому-то помогает. Не во всех странах есть такие программы. И здесь, конечно, взять на заметку и сказать, что это не плохо.

Другое дело, что строительная индустрия в России, мы с тобой об этом очень много говорили, в области массового жилищного строительства очень хитро переплетена с интересами формальными государства и неформальными государственных чиновников через системы тех же льготных ипотечных финансирований, через какие-то региональные программы. И если мы посмотрим на крупнейшие города и регионы страны, Москву, Московскую область, Питер, большинство миллионников, такие города, как Сургут, экономически очень активные, богатые, мы обнаружим, что за последние 10, 15, 20 лет вся свободная земля в этих городах, территория изуродована этими уродливыми, массовыми, как люди их называют, массовыми муравейниками.

Этого бы не случилось, если бы там это являлось единственным желанием застройщиков. Ну, хочет там какой-то застройщик построить очередной муравейник, а нет, государство говорит, что у нас это невозможно, недопустимо, вот тебе наш генплан, вот тебе наш КРТ, ну, понятно, комплексное развитие территории, вот тебе наши строительные регламенты, вот тебе наши современные строительные технологии. В этих вот рамках делай, пожалуйста, что хочешь. Поскольку государство не просто не создает этих ограничений, которые уводят строительную индустрию в новый профессиональный уровень, то о чем говорит ревизор Счетной палаты?

Таким образом, надо стимулировать застройщика строить по профессиональным, современным технологиям. Так вы его отказом от льготной ипотеки не простимулируете, потому что это целый комплекс задач. Тут либо государство дает деньги, где-то их находит на то, чтобы перестроить всю строительную индустрию в части жилищного строительства. Либо оно дает деньги населению и стимулирует покупать молодые семьи не студии, однушки, а хорошие полноценные, например, дома частные в жилищных поселках.

Это же все от государства зависит. Оно же управляет этими рычагами. Если сегодня условная студия стоит 3 млн рублей, и государство дает по разработанным им же программам 3 млн рублей. Куда пойдет молодежь? Она пойдет брать 3 млн рублей, чтобы купить студию. Если государство разработает программу не на 3 млн для студии, а на 5 млн для дома 80 кв м в организованном жилищном поселке, то куда пойдет за ипотекой молодая семья? Она переплатит 2 млн, безусловно, и купит дом. Потому что здесь не только цена входа в объект недвижимости, здесь цена входа улучшается в качество жизни.

Студия – это временный вариант, который засасывает и который вымывает деньги у молодой семьи. Дом – это вариант на поколения вперед, совершенно другая дистанция на планирование. И государство, а, вероятно, и региональные власти, меньше муниципальные, региональные точно, должны менять вот эту часть своей жилищной политики, ну, всю политику, а эта вот она базовая, это экономические вещи. Я напомню, что за 18-летие правления Леонида Брежнева в Советском союзе 160 млн человек получили бесплатное жилье. То есть это половина тогдашнего населения страны. Вот 50% населения страны переселились в собственное жилье, бесплатно.

Ясно, что эти деньги правительство Советского союза забрало у этих же трудящихся, не доплачивая им за их же труд, это ясно. Но я об этом и говорю: государство, если ты хочешь решить проблему качественного жилья, расселения людей, предоставления молодежи и не только возможности покупки собственного жилья, удешевления и сокращения сроков выкупа этого жилья через ипотечные программы, находи для этого инструменты.

Я всегда считал, что государство должно отказаться от совершенно зверской политики строительства массовых жилищных комплексов. Для этого надо, конечно, отрубить все коррупционные схемы, узлы, потому что массовое жилье по стране может идти только в связке, повторюсь, официального госинтереса, неофициального интереса чиновников, которые этим официальным госинтересом манипулируют, и банковские структуры, там уже пошли финансово-промышленные группы, включая все эти компании-застройщики. Так массово был спровоцирован интерес бедного населения к получению жилья. Этому бедному населению была предоставлена такая вот программа решения проблемы.

Если бы государство было заинтересовано в индивидуальном жилищном строительстве, малоэтажном строительстве, в более гуманном планировании городов, ты мы бы сегодня имели другую картину. Мы тоже говорили, почему государство не заинтересовано в ИЖС, таком же массовом, как микрорайоны большие? Потому что микрорайоны строит один монополист, может быть, 2, 3, это штучные вещи. А ИЖС – это сотни и тысячи конкурирующих друг с другом компаний, компаний-поставщиков.

Одна компания специализируется на бетоне, другая - на кровле, третья – на производстве окон, четвертая – на производстве обогревательных котлов. Это цепочка огромная. Оно, конечно, как любая стройка, имеет тенденцию к монополизации, но в этой схеме создать монопольные, с которыми легко выстраивать какие-то договоренности, компании очень трудно. Их очень много просто. И они очень профессиональные, потому что они работают в таком рынке, который непрерывно внедряет научно-технические, инженерные разработки, например, вот сегодня такой газовый котел, через 3 года он уже другой, как двигатель современного автомобиля, он уже экономичный, огромная машина там потребляет меньше 10-ти литров. То же самое с котлами, сточные батареи, тепловые насосы, новые технологии. Это постоянно изменение технологий.

А как строят монополисты микрорайоны жилищные? Они их строят по технологии 60-х годов, слегка адаптируют к современным условиям, в части теплоизоляции, например. А так, само по себе, это технология инженерная 60-х годов. И никто не заинтересован развивать эту технологию, внедрять какие-то новые технологические процессы, потому что это приведет к удорожанию строительства. Сегодня массовая застройка – это сверх оптимизированное строительство. Для застройщика это прекрасно, он с маленькой себестоимостью позволяет себе зарабатывать большую рентабельную часть. А для потребителей это никак, ни на что не влияет, потому что конечная цена все равно высокая.

Государство создает такой механизм, при котором ты можешь купить только за высокую цену. Все. Хочешь, иди, покупай свою студию за высокую цену. Хочешь, покупай целый этаж в каком-нибудь муравейнике за высокую цену. Это вопрос твоего бюджета. Вот у нас, в общем-то, к чему государством сведен выбор, который имеют сегодня граждане: купить студию в муравейнике или купить 2-комнатную квартиру в муравейнике. А выбор должен быть в другом: строить дом, купить дом, купить жилфонд на вторичном рынке из старого жилфонда, который находится в качественном идеально коммунальном состоянии, я имею в виду те же дома первых массовых серий.

В мире нет этой проблемы качества инженерных сетей в доме. В мире дома стоят в средневековых городах, которым по 500-800 лет, даже вот привычная восточная Европа, Берлин возьмите, возьмите Будапешт, Словакию, Польшу, уже возьмите Албанию – дома, которые были построены 100 лет назад, находятся в идеальном состоянии, у них все, что нужно, заменено, эксплуатационные расходы посчитаны, у государства есть технологические инструменты работать с управляющими компаниями в этом плане и купить где-нибудь в доме начала 20 века квартиру в центре Парижа очень престижно. Никому и в голову не придет говорить, что нет, я эту рухлядь брать не буду. Просто так не стоит даже вопрос.

Наше государство должно в этом направлении пойти. И тогда подобные заявления, это же очередное какое-то странное заявление, за ним что-то стоит, какая-то угроза застройщикам массовых микрорайонов или что там, понять невозможно. Тогда таких заявлений не будет, а просто у людей появится возможность, действительно, настоящего рыночного выбора. Вот и все. Сегодня этот выбор не рыночный, он спровоцированный.

Д.Щ.: Да. Что ж, тема большая, сложная. Будем надеяться, что какие-то подвижки у нас, в нашем регионе, в нашей стране по этому поводу будут идти. Мы будем завершать. Смотрите нас на Ютубе, читайте нас на siapress.ru и до новых встреч! До свидания!

Т.С.: Всем спасибо, друзья! Всем пока!