​«Аврора» – нормальное здание, которое можно реконструировать примерно за 200 миллионов. Городу это по силам

Очередной выпуск «Особого мнения» на siapress.ru с депутатом думы Сургута Владимиром Болотовым. В нем обозреватель нашего портала Дмитрий Щеглов обсудил с парламентарием судьбу бывшего кинотеатра «Аврора» – это здание вполне способно и дальше служить городу, если взяться за его реконструкцию. А вот у ТЦ «Югра Молл» на пересечении Пролетарского проспекта и улицы Каролинского, напротив, перспективы туманные. Это здание было построено вопреки утвержденным правилам землепользования и застройки, и владельцы вместе с администрацией города пытались легализовать его через градостроительную комиссию и публичные слушания, и что-то пошло не так (хотя точку в этой истории ставить рано).

Дмитрий Щеглов: Здравствуйте, уважаемые зрители, слушатели и читатели siapress.ru. Меня зовут Дмитрий Щеглов, я обозреватель этого портала. Сегодня у нас очередной выпуск «Особого мнения» на Сиа-Пресс. И у нас наш гость – Владимир Николаевич Болотов – депутат Думы города Сургута. Здравствуйте, Владимир Николаевич.

Владимир Болотов: Добрый день.

Д.Щ.: Поговорим. Мы решили, что будем брать две, максимум, три темы для такого более-менее подробного обсуждения. Сегодня поговорим сначала про «Аврору», а затем про историю о том, как в Сургуте легализуются, скажем так, постройки сомнительного правового статуса. Начнем с «Авроры». Вы стали человеком, который, наверное, первый человек из сургутского истеблишмента, кто сказал, что давайте ни в коем случае не сносить «Аврору», давайте ее спасать, как бы то ни было. Объясните свою позицию, что сейчас вообще происходит с этим зданием?

В.Б.: Давайте я объясню, что происходило, а что сейчас, условно говоря, в некотором таком ретроспективном анализе. То есть, что произошло? Администрация города, после всех попыток придумать смыслы к «Авроре», вышла на Думу с корректировкой бюджета: «Дайте нам 20 миллионов, мы снесем «Аврору»». Мы спрашиваем: «Зачем?» Они говорят: «Вот у нас есть заключение, что после того, как «Петрушка» оттуда выехала, это здание стало несоответствующим строительным нормам и правилам». Мы говорим: «Дайте заключение». После того, как его изучили, после того, как мы проехали с архитекторами, со строителями по этому объекту, выяснилось следующее: да, здание не соответствует строительным нормам и правилам, но в какой части?

Там нет нормальной, современной системы пожарной сигнализации, там нет системы пожаротушения, там, допустим, заужены проходы эвакуации, там отсутствуют соответствующие системы, которые регулируют температуру теплоносителей, и вообще тепловой узел демонтирован де-факто. То есть по существу помещение, скажем так, не имеет нормальных, современных инженерных систем. Но сам несущий каркас, который у него есть, то есть сам конструктив здания, вполне в рабочем состоянии. После этого мы спросили: «Ребят, вы что-то думаете?» «Нет, мы только видим вариант сносить». Тогда мы говорим: «Нет, мы против».

Поискали варианты, то есть, и в том числе я от группы компаний «Гулливер» выступил потенциальным инвестором, сказал: «Ребят, давайте попробуем». То есть мы готовы его реконструировать без привлечения какой-либо копейки бюджетных денег, но с двумя условиями: вот функционал, который мы видим, то есть мы хотим сделать спортивно-досуговый центр с общепитом, то есть, грубо говоря, разделить кинозал на два этажа, сделать там три спортивных зала (наверху два небольших, внизу – один большой зал), холл использовать под общественное пространство, на входе поставить кофейню какую-то, возможно, зал для киберспорта и возродить ресторан Peoples– это было первое условие, допустим, в этой части.

Второе условие, мы говорили о том, что только в том случае, если наши права, как инвесторов, будут гарантированы правами собственности на построенный объект. Те сказали: «Окей». После этого мы подготовили соответствующее обращение на главу, подготовили мастер-план, пришли к городу, говорим: «Ребят, вот планировки того, что мы видим, вот наше обращение, давайте, мы готовы подписывать договор». Нам сказали: «Нет у нас договора». Мы говорим: «Ну давайте сделаем». Они говорят: «Ну вы инвестор, вы и делайте». У нас такого обращения – это первый прецедент в Уральском федеральном округе муниципально-частного партнерства. Мы говорим: «Ну хорошо». Пообщались с нашими коллегами из разных регионов и начали, собственно говоря. Полгода практически ушло на то, чтобы разработать договор, который по несколько кругов ходил в администрацию, в фонд развития, в региональные институты развития, там писались замечания, мы готовили ответы – согласовали. После этого нам начали говорить: «Ребят, ну, договор-то есть, все хорошо, а давайте к нему еще, у нас там, оказывается, выяснилось вдруг, надо по постановлению правительства подготовить финансовые планы, финмодели, календарные графики». Это все тоже заняло еще месяцев пять, потому что никто не знает, как это делается. Соответственно, мы делаем, нам пишут замечания, мы корректируем, нам пишут замечания, мы корректируем.

В итоге мы пришли к ситуации начала этого года, когда у нас есть согласованный договор, согласованный финплан, согласованный маркетинговый план. Мы говорим: «Ну все, хорошо. Идем дальше, что нужно?» Нам говорят: «Давайте банковскую гарантию и подписываем договор». Мы идем в банк, сдаем весь пакет…

Д.Щ.: Так банковская гарантия, она зачем?

В.Б.: Предполагается, что, если мы начинаем реконструкцию объекта, мы гипотетически можем нанести вред этому объекту, и он как бы разрушится. И на это нужна банковская гарантия, которая бы гарантировала интересы муниципалитета, о том, что мы, если, как недобросовестный инвестор, причиним ему вред. То есть логика очень понятная в части того, что, хотя мне лично сложно представляется, как можно причинить вред объекту, подлежащему сносу, но тем не менее. Говорят: «Нужна банковская гарантия». Мы говорим: «Хорошо». Выясняется, что она стоит тоже значительных денег. Мы говорим: «Хорошо». Приходим в банк, отдаем весь пакет документов.

И, на самом деле, наверное, спасибо «Сбербанку», он говорит: «Пожалуйста, вот вам банковская гарантия, мы готовы вам ее выдать, она стоит, условно говоря, 10 миллионов, но есть один нюанс». Мы его спрашиваем: «Какой?» «Вообще-то, есть такая ситуация, что общественное питание в принципе не может быть, по законодательству федерального уровня, быть предметом соглашения муниципального частного партнерства». Мы говорим: «Хорошо, а какие риски?» Он говорит: «Риск один: что ваш договор признают недействительным». Причем этот риск будет иметь в течение всего срока действия договора и после него. То есть 16 лет нужно жить под рисками того, что договор оспорят, заберут объект инвестирования, а тебе пообещают вернуть деньги, которые ты потратил на реконструкцию. Причем мы понимаем, что деньги, 100 рублей, которые были 10 лет назад, и 100 рублей сейчас – это, наверное, разные деньги. Как бы то ни было, официальная, не официальная инфляция.

И мы, собственно говоря, приходим в администрацию, в фонд развития, все эти структуры региональные, которые согласовывали. Говорим: «Ребят, а вы вообще были в курсе? Это имеет место быть – вот такой риск?» Они почесали-почесали головы, говорят: «Ну да». Мы задали резонный вопрос: «А что вы молчали? Зачем было тратить деньги, время?» Потому что те же финмодели, договоры – это все, на самом деле, требует привлечения высококвалифицированных специалистов, подрядчиков, которые все это разрабатывают. Они говорят: «Ну, наверное, мы просмотрели. Что вы будете дальше делать?» Я говорю: «Ну, инвестировать 200 с лишним миллионов под риском того, что этот договор будет признан недействительным, мы не готовы». Они говорят: «Пишите отказ».

Мы написали письмо о том, что, ребят, мы не готовы по схеме МЧП, но мы по-прежнему готовы выкупить аварийное здание, подлежащее сносу, и реализовать тот проект, который мы, собственно говоря, обозначили, в тех же самых параметрах. На что получили ответ, что мы сейчас не можем принять решение, ну, по мотиву, что нет главы, и мы переживаем, что вы на месте этого объекта можете построить что-нибудь другое. На это мы объяснили, что, ребят, есть соответствующие инструменты в виде генерального плана, правил землепользования, планировки микрорайона, где все можно установить, все эти ограничения. На сегодняшний момент решение не принято.

Я как депутат сейчас пытаюсь хотя бы отстоять такую точку зрения о том, что независимо от того, будет привлечен инвестор или не будет, сам по себе объект, он рабочий. И, на самом деле, реконструировать его будет стоить, минимум, в два раза дешевле, чем строить подобный объект. А здесь есть еще один нюанс, который все, на самом деле, замалчивают. Такая сложилась парадоксальная ситуация в городе о том, что у нас все новые спортивные объекты, они строятся на периферии города. Там, где есть свободная земля. В центре города все, что удалось построить – это четыре быстровозводимых сооружения возле этих школ. Причем то, что находится ближайшее к «Авроре», это 26-я школа, этот спортивный объект востребован чуть ли не до полуночи. То есть он забит на 100 процентов.

Потому что, на самом деле, история со спортивными объектами шаговой доступности, она, наверное, очень актуальная. Почему? Потому что она исключает ту самую маятниковую миграцию населения, когда родители приехали, посадили детей в машины, повезли куда-то за несколько километров, там они позанимались, посадили, повезли обратно. Вместо того, чтобы дать ребенку сумку, сказать: «Вот, во дворе стоит объект, сходи, позанимайся, мы тебя встретим». То есть это все подтверждает актуальность объекта. Мало того, в процессе маркетинга мы проводили опросы населения этого микрорайона, их потребности, на самом деле, потребность очень высокая. Поэтому мы сейчас будем настаивать на том, что, если бы, ну, не можете вы привлечь инвестора, не умеете, не можете гарантировать, не хватает квалификации, ну так сделайте сами спортивный объект.

Потому что говорить о том, что он нужен, спортивно-досуговый объект, я думаю, даже нет смысла, потому что в этом есть объективная необходимость. Говорить, как это сделать? Ну, на самом деле, обсуждали варианты, ну нет денег, давайте возьмем кредит. Почему мы считаем нормальным брать кредиты на КОСы, которые пока даже еще не запустились, и не считаем нормальным это делать в отношении спортивно-досуговых объектов, которые, собственно говоря, формируют ментальность нашей молодежи, формируют востребованность и возможность заниматься и осуществлять здоровый образ жизни. То есть, на мой взгляд, ответ очевиден. Если я не раскрыл каких-то подробностей, задайте вопросы, я постараюсь прояснить.

Д.Щ.: Да, сейчас еще обсудим, там много всего. Я же правильно понимаю, что если снести «Аврору» и попытаться на ее месте что-нибудь новое построить, то фактически, ну, это сложно выполнимая задача, потому что есть новые нормы СНИПов, всяких там парковок, всякого прочего?

В.Б.: Там нет земли.

Д.Щ.: То есть снос «Авроры» означает, что там скорее всего ничего не будет?

В.Б.: Нет, ну можно построить там скворечник 3 на 3 метра и поднять его в высоту на 5 метров. Ну, гипотетически возможно, но будет ли это востребовано, я думаю, есть объективный ответ, что навряд ли.

Д.Щ.: И получается, вот вы говорите, а сколько стоит реконструкция, получается, «Авроры»? Это те самые 200 миллионов?

В.Б.: Около 200 миллионов.

Д.Щ.: 200 миллионов, да. То есть, а город пока просто не берется за это? То есть там пока нет людей, которые могут сказать, что мы хотели бы… Ждем главу, в общем, нового, по большому счету.

В.Б.: Да, ждем главу. Потому что на самом деле, к сожалению, парадигма последних политических тенденций – кто-то должен принять волевое решение, и чаще всего этот кто-то – это либо глава региона, либо глава города.

Д.Щ.: А с Русланом Кухаруком не удалось эту тему обсудить, когда он приезжал в Сургут?

В.Б.: Я думаю, что это не совсем его уровень, погружать его в такую тему. Надеемся, что у нас все-таки история с выборами главы закончится успешно для города. Успешно в смысле, и что она закончится, и в том смысле, что придет тот человек, которого эти вопросы, скажем так, и культурной идентичности, и сохранения знаковых для города объектов, все-таки будут важны, и мы все-таки получим позицию по этому объекту.

Д.Щ.: Но вы по-прежнему при этом готовы его выкупить, именно как коммерческая структура?

В.Б.: Да.

Д.Щ.: И сколько такой объект может стоить в принципе?

В.Б.: Есть одна проблема, чего опасаются, в том числе чиновники обоснованно, что выкупить его можно только с торгов. И только торги покажут реально, сколько он стоит, и что там собираются строить. Пока существующие оценки этого здания, которое, по их условиям, аварийное, в районе 30 миллионов.

Д.Щ.: То есть понятно.

В.Б.: Но торги могут определить совершенно другую цену.

Д.Щ.: Ну да. То есть или потратить 20 миллионов, чтобы ее снести, или извлечь что-то вроде 30 миллионов. Но вы говорите, что можно какими-то способами обязать инвестора не строить там, условно говоря, «Пятерочку».

В.Б.: Это вот как раз, продолжая к нашему второму вопросу, это все на уровне того договора, который будет на земельный участок, который описывает функциональное, целевое назначение этого объекта и прописывает, что там должно быть с точки зрения видов разрешенного использования земельного участка.

Д.Щ.: Ну что ж, хорошо. Давайте тогда перейдем как раз ко второму вопросу. Опишу его фабулу для того, чтобы те наши зрители, которые не в курсе городских вот таких вот сложных нюансов, могли понять, что происходит. Мы сейчас будем разбирать конкретный кейс, но он очень характерен для нашего города, наверное, для страны тоже в целом. Была, помнится, у нас шиномонтажка на излете Пролетарского проспекта. И некогда туда пришли двое чиновников сургутских, сказать о том, что шиномонтажка эта установлена незаконно, и что нужно будет ее сносить. Сын владельца этого объекта вышел и этих двоих чиновников расстрелял. Там еще третий был, он был ранен, он выжил. Но факт в том, что там погибли два муниципальных служащих города Сургута. Позже шиномонтажку действительно снесли, и там находился… Земля под этим местом была предназначена для медицинских нужд, для объекта здравоохранения.

В.Б.: Для объекта здравоохранения, да.

Д.Щ.: Да. Предполагалось, что там будет построена частная стоматология. Позже там появился…

В.Б.: Не совсем так.

Д.Щ.: Да?

В.Б.: Не совсем так. То есть, грубо говоря, то есть по генеральному плану, по правилам землепользования там земля под объект здравоохранения. Точка. А дальше происходит история, что эта земля, она даже не продается с торгов. Она по акту выбора, акт выбора – это, помните, процедуры, которые у нас действовали до относительно недавнего времени. То есть без торгов, безвозмездно передается под строительство медицинского центра с аптекой и стоматологией, я бы вот так сформулировал.

Д.Щ.: Ага, так. Но в итоге появляется там объект, который называется ныне торговый центр «Югра Молл». Те, кто живет у нас в 5-м микрорайоне или там проезжали мимо, скорее всего его видели. И вот… Ну, то есть вот явно не похоже на медицинский центр. И сейчас происходило, вот буквально за последние месяцы, происходил процесс такой, что предприниматель попросил привести, и администрация, я так понял, согласилась с этим, привести…

В.Б.: Давайте я немножко поправлю вас.

Д.Щ.: Так, давайте.

В.Б.: Смотрите, на самом деле история развивалась вполне правильным образом. Администрация предъявила иск о том, что, дорогой ты мой человек, ты эксплуатируешь объект не в соответствии с назначением земельного участка. Или приведи в соответствие, или демонтируй, условно говоря. Мало того, что сам объект, так и вся парковка возле него превратилась в шашлычную и шаурмичную, не знаю, что там еще.

И дальше возникает вообще интрига. В какой части, что администрация после того, как предъявила иск, сама же попросила приостановить судебное заседание по мотиву, что у них с этим собственником объекта сейчас состоится диалог о переводе этого земельного участка из зоны объектов здравоохранения в зону объектов общественно-деловую, где предусматривается размещение торговых объектов. И вот на этой стадии мы о ней узнаем, потому что все эти материалы попадают в комиссию по градостроительному зонированию, которая состоит из представителей депутатского корпуса и представителей администрации.

И вот здесь начинаются чудеса, потому что мы говорим: «Ребята, это первый прецедент, когда администрация сама же инициирует процесс, объективно имея нарушение правил землепользования, когда человек без торгов получает безвозмездно земельный участок, строит не то, под что ему предоставили. Каким образом он это все ввел? Каким образом это он 8 или 9 лет эксплуатировал? Но сейчас ладно, слава Богу, подали иск. И вы сами же хотите с ним договориться о том, чтоб он…» «Ну, а что, но вот, а как ему быть?» Я говорю: «Как быть, открывать клинику медицинскую, условно говоря». И надо сказать спасибо и Кучину, и Богдану Гужве, то есть депутатское сообщество в этом отношении было едино, что это недопустимо.

Почему? Потому что это открывает, скажем так, такой ящик Пандоры, когда любой человек может брать любого назначения земельный участок, а без разницы, что, под детский сад, не знаю, под медицинский центр, да под что… Вот под морг взял, условно говоря. Возможно, без торгов, потому что эти объекты не испытывают высокого коммерческого давления. Строить то, что ты посчитаешь нужным. А потом говорить: «Слушайте, ну я же построил не совсем то, давайте землю приведем в соответствие, после того, как ее выкупить». И это совершенно неправильно, потому что это ломает те принципы, заложенные в этих документах, которые обеспечивают нормальное территориальное зонирование, которые исключают соседство объектов, то есть неправильное.

То есть ну нельзя рядом со школой, допустим, как у нас… Вернее, школу строить рядом с СИЗО, как у нас был прецедент на Маяковского. Нельзя совмещать торговые объекты, я не знаю, с досуговыми детского творчества. Потому что есть у нас на эту тему нехорошие прецеденты и так далее. То есть все это как раз на уровне этих документов регламентируется. А вы сейчас эту парадигму пытаетесь сломать. Но тем не менее, путем большинства администрации, эта, на самом деле, история ушла на публичные слушания и зависла, заморозилась. Но, наверное, я вот сегодня буду раздавать благодарности, Дмитрий, и вам тоже скажу спасибо. Новость есть сегодняшнего дня, что после того, как эта информация, Кучин опубликовал у вас на портале, я выступил в социальных сетях, он подготовил информацию, знаете, возможно, что-то переключилось в головах наших чиновников, и вот на сегодняшний момент по итогам публичных слушаний этому участку готовят отказ в переводе этого назначения именно в общественно-деловую.

Интересно, конечно, чем закончится по факту этот судебный процесс. Потому что нам, на самом деле, судьба у него единственно возможная – это все-таки переводить его либо в медицинский центр, либо сносить. И то, и то, я понимаю, что это утопия. Почему? Потому что объект построен был как торговый, и построить медицинский центр, он сейчас просто не пройдет лицензирование по тем требованиям, которые существуют для медицинских объектов. Поэтому, я надеюсь, что прецедент все-таки не будет создан, но тем не менее, остается вопрос, как дальше будет развиваться ситуация. Потому что, на самом деле, это такой прецедент, который всем остальным должен показать о том, есть ли в городе какой-то порядок в области градостроительства, или все-таки он весьма условный, я бы так сформулировал.

Д.Щ.: Это разве?.. То есть это прямо первый-первый такой прецедент?

В.Б.: Да.

Д.Щ.: Мне кажется, что такое в Сургуте должно было, по крайней мере, происходить сплошняком, нет?

В.Б.: На самом деле, такой яркости я не могу вспомнить. Понимаете, здесь, бывало, менялись общественно-деловые зоны. То есть, но это все происходило именно публично, то есть не постфактум. То есть, когда объект построен по другому назначению и потом приводится в соответствие объекту, который противоречит нормативным документам – такого не было. Были ситуации, когда люди отводили землю под что-то, потом говорили: «Ну, не подходит», - и через публично-правовые механизмы добивались изменений. Это нормальная история, то есть для этого и существуют генплан, для этого существуют правила землепользования и процедура их принятия. Но не наоборот, когда ты уже построил, а потом под это подгоняешь документацию, я бы так сформулировал.

Д.Щ.: Ну, или у нас еще была такая приколюха, когда какой-нибудь Ж-2 переводится в Ж-4 в процессе строительства.

В.Б.: Это немножко, скажем так, менее проблемная ситуация, потому что категория по генплану не меняется – зона жилищного строительства.

Д.Щ.: Ну да, да.

В.Б.: Меняется высотность, и это чаще всего относилось именно к тем вопросам, которые связаны с точечной застройкой. И там как раз, вот сейчас тоже, один из таких объектов интересных – это была большая проблема зимой с открытием ресторана Chicko на Ленина, когда выяснилось, что там есть сложности с парковкой. И там и администрация Сургутского района руку приложила, которая сделала заезд на территорию бывшего детского садика, а теперь здания администрации, через двор жилого дома. И там соседство со школой. И один из объектов там стоит – общественно-деловой центр с медицинскими помещениями, помещениями жилого назначения – я не знаю, что это такое. Но вот этот скворечник на три этажа, у него по нормативу рассчитано сейчас 3 машиноместа. Мы понимаем, что это, мягко выражаясь, не соответствует никаким нормативам по муниципальному проектированию, но кто-то эти документы согласовывал, кто-то это вводил, и вот мы сейчас как раз пытаемся разобраться ретроспективно по принципу, чтоб, знаете, как, не то, чтобы давайте разберемся, как следует, и накажем кого попало, а по принципу, что если на это не реагировать, то по факту мы получим поощрение такого рода ситуаций и повторение. То есть любой здравомыслящий человек, он учится на своих ошибках, и наша задача, в том числе объяснять, что так делать нельзя – это неправильно. Потому что по факту возле этого центра паркуются, не знаю, 30 машин, а заложено на участке 3 машиноместа. То есть и они создают эту самую дополнительную нагрузку, в том числе, создавая проблемы жильцам, которые здесь, собственно говоря, ни при чем.

Д.Щ.: А вот еще такой вопрос у меня внезапно возник: Не возник ли у вас интерес к тому, кто подписал введение в эксплуатацию торгового центра «Югра Молл», который по факту должен был являться медицинским центром со стоматологией и аптекой. Но кто-то же написал, поставил свою подпись под бумажкой, что – да, вот это вот здание, оно соответствует, все, вводите, вот, пожалуйста, пользуйтесь, люди, радуйтесь, ходите туда, покупочки делайте. То есть как это случилось?

В.Б.: Запрос такой направлен, ждем информацию.

Д.Щ.: Хорошо, хорошо. А еще вопрос: получается, сейчас, по итогам публичных слушаний, вопрос, я так понял, должен уйти к временно исполняющей обязанности главе?

В.Б.: На главу. Да.

Д.Щ.: То есть и пока что, я так понял, что Людмила Батракова пока его не подписывает, будут ждать, опять же, главу? То есть, чтобы тут уже…

В.Б.: По сегодняшней информации, администрация готовит отрицательное заключение о возможности перевода. То есть если изначально они сами выносили этот вопрос на комиссию, инициатором была администрация, о переводе этого земельного участка в общественно-деловую зону, то сейчас они готовят отрицательное заключение по итогам публичных слушаний. Ну, надеюсь, опять же, это нужно понимать, что этот процесс не закончен, поэтому к вам просьба, все-таки, в том числе и мы будем смотреть, и вы смотрите, потому что я все-таки понимаю, что это один из примеров, когда общественное внимание работает, я бы так сформулировал.

Д.Щ.: Ну да.

В.Б.: И заставляет менять позицию. И надо дождаться итогового документа, но предварительно сейчас готовится отрицательное заключение.

Д.Щ.: И в таком случае появится…

В.Б.: Тогда должна будет администрация до конца довести судебный процесс.

Д.Щ.: Да-да, суд.

В.Б.: И либо снести, либо переформатировать этот объект по его целевому назначению.

Д.Щ.: Вот такой вот важный и интересный прецедент для городской жизни. Посмотрим, как это будет развиваться.

В.Б.: Да, безусловно.

Д.Щ.: Ну что ж, спасибо большое. Мы обсудили две вот эти вот наши интересные, наши запланированные темы. Смотрите нас на Youtube Сиа-Пресса. Комментируйте, рассказывайте свои мнения, высказывайтесь вообще, что вы думаете по тем вопросам, которые мы сегодня обсуждали. И расшифровка также будет на сайте siapress.ru. Спасибо, Владимир Николаевич, за интересный разговор.

В.Б.: Не за что. Вам спасибо.

Д.Щ.: До свидания.

В.Б.: До свидания.