Сургут готовится к освоению новых жилых районов. О планах на этот счет рассказал директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Иван Сорич. В этом выпуске журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают, где появятся новые жилые проекты, какой будет доля индивидуального жилищного строительства и почему оно постоянно «не взлетает», почему власти утверждают, что инвестору «невыгодно строить школу и сад при ИЖС», и что это означает для горожан.
Также в этом выпуске – как КРТ и многоэтажная модель снова вытесняют смешанные и малоэтажные форматы, и что делать, чтобы новые районы не повторяли старые ошибки — без школ, без культуры и с «минимальной социалкой».
Дмитрий Щеглов: Сургут выходит на новые стройки жилых домов в новых районах. Об этом «СИА-ПРЕСС» рассказал директор Департамента архитектуры и градостроительства городской администрации Иван Сорич. Ссылку на этот материал мы оставим в описании, можете почитать. Мы сейчас обсудим, какие дома у нас собираются строить, какова будет доля индивидуального жилищного строительства и как к этому всему будет прикладываться социальная инфраструктура. Меня зовут Дмитрий Щеглов, мой коллега Тарас Самборский на связи. Тарас, привет.
Тарас Самборский: Привет, Дима, привет, всем друзья.
Д.Щ.: Если коротко, то в Сургуте будут появляться частично заново освоенные территории. Например, был заброшенный коттеджный поселок — там построят какие-то четырехэтажки (а может быть, и нет). На Черном Мысу людям предлагают отдельные участки под индивидуальную застройку и так далее.
В частности, Иван Сорич сказал одну вещь, которую, я думаю, с тобой сейчас обсудим более подробно. В частности, далее я сейчас его процитирую: «Если мы говорим про комплексную застройку ИЖС, то мы понимаем, что любая реализация такого проекта требует не только инженерной и транспортной инфраструктуры, но и социальной. Соответственно, мы понимаем, что при комплексе застройки ИЖС инвестору не выгодно реализовывать детский сад и школу». Конец цитаты. Как бы ты прокомментировал эту историю? У меня тоже есть некоторые соображения, давай я чуть позже их выскажу. Базово, как ты это все дело видишь?
Т.С.: Смотрите. Городские власти говорят жителям: «Если вы хотите построить индивидуальный дом, вот вам территория», — указывается, в частности, район Черного Мыса, — «и можете строить там себе дом». Предполагаем, что наберется какое-то количество желающих. Я думаю, что оно превысит возможности этого района, потому что Черный Мыс — это такая сплошная клоака и в коммунальном смысле, и в юридическом смысле. Допустим, там находится определенное количество участков, позволяющих гражданам Сургута построить свои дома. Вот они построили несколько домов. А как город может согласовать строительство домов, не гарантируя социальной инфраструктуры?
То есть вот в этом заявлении Ивана Сорича есть очень серьезное противоречие. Он говорит, что частному застройщику, который бы зашел на ту или иную территорию с проектом ИЖС (то есть с правильным подходом, то, о чем мы много раз говорили: ИЖС — это обязательно организованный в рамках генерального плана поселок с подведенными коммуникациями, с дорогами, с социальной инфраструктурой). Она не обязательно должна присутствовать в самом поселке — понятно, что поселок там на 100 домов не должен располагать собственной школой. Но это уже тогда какие-то поселки бизнес-класса, премиум-класса, где есть управляющая компания, где богатые жильцы готовы там содержать собственную социальную инфраструктуру.
Нет, мы же говорим об обеспечении социальной инфраструктурой любой территории муниципалитета, где живут или работают, находятся граждане этого муниципалитета. То есть на какое-то количество жителей должен приходиться какой-то объем нормированной законодательством социальной инфраструктуры: школы, сады, больницы, библиотеки и так далее и тому подобное.
Так вот почему городской Департамент архитектуры видит возможным самострой в том же Черном Мысу, а не самострой, а, напротив, организованный индивидуальный жилищный поселок в рамках генплана, он не видит возможным, потому что это, как вот ты только что процитировал, несет дополнительное обременение девелопера по созданию этой самой социальной инфраструктуры? Тут я еще добавлю, что городу это несет обременение по созданию коммунальной инфраструктуры. Город вообще-то не очень любит создавать коммунальную инфраструктуру вот в таких проектах.
Например, заброшенный проект реновации набережной Оби в районе бывшего рыбокомбината предполагал, что город создает там коммунальную инфраструктуру — то есть подъездные пути правильные, водоснабжение, канализацию, вся инфраструктура коммунального характера. А инвестор делает остальные работы, в том числе какую-то коммерческую часть, там, в частности, предполагался парк развлечений. Вот инвестор с городом не смог договориться о обязательствах города создать там коммунальную инфраструктуру. Город хотел спихнуть эту часть забот на инвестора.
Ну, это может быть предметом переговоров, но в данном случае мы говорим о том, что город должен создавать условия для инвестиций в свою территорию. Девелоперский ли это проект или это какой-то предпринимательский проект в виде, я не знаю, открытия нового производства, но если город не развивает свою территорию, не создает безопасность, связанную с подачей электроэнергии, с подачей тепла, воды, газа, с обеспечением безопасных подъездных путей, то территория развиваться не будет.
И здесь, возвращаясь к теме ИЖС, очень интересное заявление, конечно, Иван Сорич делает, потому что вот если бы это был девелопер, то тогда как бы вот это невозможно построить. Потому что ему тогда же надо будет создавать социальную инфраструктуру. А если вот вы, граждане, частным порядком будете заниматься самостроем — ну тогда стройте и живите.
Получается, город за какую категорию своего населения несет ответственность? Он же должен обеспечить всех нас в равной пропорции социальной инфраструктурой. То есть те, кто занимается самостроем (в данном случае «самострой» я использую как не ругательный термин, то есть как просто люди, которые самостоятельно хозспособом строят себе дома), те, кто строят хозспособом свой дом, он какими правами как гражданин города обладает в вопросах пользования городской социальной инфраструктурой? Здесь выпадает просто смысловое звено в заявлениях власти местной.
То есть если вы Черный Мыс сами построите — ну, нашлось там тысяча горожан, все, разнесли по кускам, по бревнышкам Черный Мыс, построили красивые коттеджи, все замечательно, — то стройте, можно. А если то же самое пройдет через институт девелоперского проекта, то есть те же граждане потратят те же самые деньги, которые бы они потратили хозспособом, но они их отдадут девелоперу, и девелопер зайдет на эту же самую территорию и сделает все то же самое, то тут нам городская власть говорит: «А девелоперу это невыгодно, потому что надо строить школу».
Д.Щ.: Погодите. А хотите я вам дам такую шикарную подсказку? Вы просто офигеете, сейчас все просто со стульев попадают. Помните район Нефтяников, который был самый первый отдан под КРТ в Сургуте? Там, где Дума находится, там старые деревяшки были между Думой и Артема.
Т.С.: Улица Марии Поливановой.
Д.Щ.: Вот это место. Вы же помните, что там случилось? Там отдали это под комплексное развитие территорий, но сказали: «А вы знаете, никакую школу и детский сад строить не надо, потому что к этой территории вот здесь вот рядышком примыкает школа и детский сад, им хватит». Все, вопрос закрыт, никакой инвестор никакой школой и детским садом не занимается. Все радостные бегают и все счастливы. То есть это уже просто было на территории Сургута. И строят там не частные дома, строят там высоточки, извините меня.
Т.С.: Именно об этом и речь. Как происходит манипуляция вот этими понятиями. Если бы на той территории, о которой мы сейчас говорим — старый район Нефтяников, между Энтузиастов, Артема, Марии Поливановой, Восход, вот этот вот район улицы, — город создал нечто подобное тому, что во времена администрации Александра Сидорова было построено в микрорайоне Строителей (между Ленина, 30 лет Победы, что там, Рабочая, Юности, вот этот район). То тогда, наверное, новым жильцам существующей социальной инфраструктуры, ну при определенной модернизации, было бы достаточно.
Мы писали, я писал несколько статей о том, что тот район, он прекрасен сам по себе. Там надо делать только малоэтажную застройку, то есть только двух-трехэтажные какие-то дома на несколько квартир, может быть какие-то там частные дома, но не выше и не больше. То есть в принципе по объему там надо сохранять то, что там и исторически сформировалось. Но алчные девелоперы, вступившие в определенные взаимоотношения (я в этом просто не сомневаюсь, я уверен, что это абсолютно коррупционные были сделки).
А теперь мы, когда читаем, кстати, удивительные подробности обо всех уголовных делах наших замечательных чиновников, как они в поленницах там просто деньги хранят, ну то есть мы же понимаем, чем они все занимались годами. То есть они не думали о том, как из улицы Марии Поливановой сделать красивое место с красивыми жилыми домами. Ну хотя бы такими, как термомуровские дома на строителе, ну хотя бы. Хотя там нету предела как бы какого-то высот архитектурной мысли, но, тем не менее, достаточно аккуратно все там создано.
Нет, мы видим абсолютно алчную политику вытягивания из каждого клочка городской земли максимума выгоды для девелопера, в цену которого заложена коррупционная составляющая. Все, надо говорить об этом. И вот вся тема массовой многоэтажной застройки, она ровно об этом. Она не о планировании городского пространства для организации качественной комфортной жизни горожан, она о вытягивании из каждого клочка земли максимальной прибыли для всех задействованных участников. Мы же понимаем, что если девелопер заходит на ту или иную часть городской земли, это не только не он единственный субъект данного процесса. Тут есть еще и много других субъектов.
Все-таки вернемся вот к теме реновации тех, ну вот, участков, о которых говорил Иван Сорич в интервью информационному агентству СИА-ПРЕСС. Да, это хорошо там запущенную территорию 43-го микрорайона, которую не смог освоить господин Копайгора, превратить, ну, во что-то там новое. Но вот опять смотрим: про жилищное строительство, в том числе с формулировками «многоэтажное» и «переменной этажности», мы видим формулировки четкие, достаточные. Это говорит о том, что видение у Департамента архитектуры на этот счет сформировалось. Формулировки «ну там будет много чего социального инфраструктурного», но это уже, понимаете, это уже как политическая прибавка, приправа к основному блюду. Может быть, может не быть.
Мы же знаем, как это происходит. Мы же знаем, как переменная этажность превращается в высотную этажность. Мы же знаем, как четыре этажа превращаются в 34 этажа. Значит, хотелось бы в подобных заявках городской власти слышать все-таки более четкую конкретику. Мы выделим данный участок земли под то-то, то-то и то-то. Мы хотя бы, мы как граждане будем хотя бы четко себе представлять, что да, там будет очередной высотный микрорайон с однотипным жильем.
Ни о каком индивидуальном строительстве, ни о каком новом девелоперском поселке там речи не идет. Мы увидим расширение города на запад ровно в том формате, в каком город Сургут застраивается последние 20 лет. Все. И тогда граждане, у которых остатки мозгов сохранились в головах, делают для себя вывод: так, ага, еще одна галочка не в пользу развития города. Еще одна галочка в пользу мысли о том, чтобы поменять Сургут там, ну на Тюмень хотя бы. Ну, у кого есть деньги, на Москву, я не знаю, на Сочи. Вот так вот надо теперь читать подобные и многие другие рассуждения о том, как Сургут должен застраиваться.
Поэтому я вот видел бы на месте нашего городского Департамента архитектуры, ну и вообще всей власти, задачу по переформатированию этого подхода. Ничто не мешает на месте и 43-го микрорайона, и того же Черного Мыса, кстати говоря, построить качественные девелоперские проекты — умные, современные, экологические — в формате индивидуального жилищного строительства и малоэтажного квартирного жилья. То есть когда дом в два, в три этажа. Я писал статью, я как-то оказался, по-моему, в Друскининкай, город в Литве. Вот абсолютно советская вот просто эта улица Марии Поливановой, понимаете. Как они преобразовали вот эти двухэтажки, на их месте построили такие же двухэтажки, только уже, ну, вот эти вот наши улучшенные моспроекты, но не выше двух этажей. Сделали очень все красиво, люди счастливы, люди живут. То есть там нету вот этого маргинального дикого люда, который мы там встретим в каких-нибудь массовых микрорайонах по вечерам. Вот и все.
Так что лучше бы все-таки нам думать о том, как очень быстренько начать новую девелоперскую политику на территории Сургута. Потому что выжимать столько выгоды из каждого квадратного метра городской земли, ну просто уже ну нехорошо. Это бомба заложенного действия. Бомба заложенного действия.
Д.Щ.: Я бы еще добавил два слова буквально о том, как выйти из ситуации, когда тебе вроде как надо отдавать только под КРТ, собственно, территории для развития. И при этом чтобы социальная инфраструктура могла строиться, и там в этом как-то участвовал девелопер, хоть как-то там, может быть, не знаю, на уровне проектировки или строительства.
Вообще-то в некоторых городах делают микрорайоны, в которых в одном месте, ну так более-менее условно компактно, располагаются. Ну, опять же, не тридцатиэтажки. Но это может быть, например, 12 этажей дом, несколько домов там по 4-5 этажей, несколько домов вот как раз там по два этажа на несколько квартир и какое-то еще какое-то пространство, где именно люди живут в индивидуальном жилье. Может, таунхаусы. То есть разные форматы домов, которые застраиваются одним застройщиком, например, на там какой-то одной территории.
И люди могут перемещаться внутри одного района, например, по мере своего роста доходов или роста какого-то желания что-то делать, из многоэтажного дома, взять купить таунхаус и остаться в этом же районе. И жить там дальше и радоваться жизни. Вот, и при этом там же как раз есть смысл размещать социальную инфраструктуру, потому что людей там будет жить немало. Это один из форматов, насколько я знаю, он существует, и об этом, как минимум, можно думать.
Т.С.: Ну это один из форматов, один из форматов. Но Сургут — это достаточно локальный город, он не сильно разбросан по территории, как многие города, там как Тюмень, например, даже по площади, или Екатеринбург возьмем. И сделать всю территорию Сургута интересной для перемещения граждан — это такой, ну, неплохой, творческий, интересный проект для городских властей. Вот как построить там транспортную инфраструктуру, как строить жилье, как размещать социальную инфраструктуру. Потому что есть проблема некоторая, в том, что жители замыкаются на один микрорайон, там или один район, и не высовывают своего носа там в другие территории.
Поэтому все-таки город — живой организм, хотелось бы, чтобы вот в этом направлении мы пошли. А для этого надо, ну, развить вот то, что я говорил, коробка. Иван Сорич озвучил: «Вот там будет, допустим, малоэтажное строительство». Вот он, ну, хорошо, что это наконец сказано, правда? Но сказано робко. Вот это надо поменять на более смелую интонацию и в этом направлении двигаться.
И наконец, город должен более внятно заявлять конкретно о конкретных социальных проектах, культурных проектах, которые он будет строить. Хватит нам объявлять только об этих КРТ бесконечных. Тему КРТ уже извратили, это все понятно. КРТ превратилось в застройку массовыми микрорайонами, все, с минимальной социальной нагрузкой. Вот, например, можно сказать: «Мы похоронный зал построим не в конце двадцать восьмого года, а в двадцать шестом году мы развернем, я не знаю, временный павильон, как во времена ковида. Он будет красивый, уютный, удобный. Пока мы тот будем строить, а вот здесь, наконец, мы решим проблему. Все. Развернем вот так вот временно. У нас же есть эти все космические технологии по работе в Арктике, когда за 3 часа разворачивают».
Д.Щ.: Ну у нас, слушай, ЖД вокзал так стоит уже четыре года примерно в таком формате.
Т.С.: Да, прекрасно. Вот давайте вот мы такой же павильон поставим вот для того же похоронного дома. И мы решим одну из острейших социальных проблем города Сургута. В городе Сургуте негде попрощаться по-человечески там с усопшими. Ну, то есть спасибо крематорию. Опять спасибо той администрации, первой постсоветской администрации города Сургута, которая, несмотря на все улюлюканье и протесты умников всяких, экологических, ну, все экологисты, не все, но многие, да, они немножко с шизой, вот, с приветом. Вот они орали, что это не экологично. Это не только экологично, это на самом деле очень экологично во всех смыслах, в том числе в культурном, понимаете? Когда ты прощаешься там в крематории, в зале прощания, ты живой стоишь там перед каким-то усопшим, ты не испытываешь того животного унижения, как мы это все испытываем в зале прощания сургутской окружной клинической больницы, понимаете? Ну вот этот вопрос районный, он должен тоже решаться, а не об очередном массовом микрорайоне.
Д.Щ.: Да. Ну что ж, друзья, пожалуйста, пишите, что вы думаете по этому поводу. Если вам интересна эта тема и вы бы хотели, чтобы что-то в этом плане у нас двигалось, ставьте лайки. Также можете прочитать текст этого разговора на siapress.ru, ссылка будет в описании. Обязательно подписывайтесь на канал, как обычно, ссылка на текстовую расшифровку будет в описании. С Новым годом вас еще раз, и до новых встреч, через неделю вновь услышимся, ну точнее, может быть, даже чуть раньше услышимся, и поговорим о других важных вещах. До новых встреч, до свидания.
Т.С.: Спасибо всем, друзья, всем пока.
