Решение Верховного суда РФ по громкому делу о квартире Ларисы Долиной стало одним из самых обсуждаемых судебных событий года. Суд отказал певице в признании сделки купли-продажи недействительной и оставил квартиру за покупательницей Полиной Лурье, отменив при этом решения нижестоящих инстанций. Вопрос о выселении Долиной направлен на новое рассмотрение. Разбираемся, что это означает для рынка и обычных граждан.
«Эффект Долиной»: поставлена ли точка
Из судебных разбирательств певицы появился так называемый «эффект Долиной» – ситуация, когда в спорах о сделках, совершенных под влиянием мошенников, суды вставали на сторону продавца, а добросовестный покупатель в итоге терял и деньги, и жилье. Юристы считают, что говорить о полном завершении таких схем пока рано, однако позиция Верховного суда заметно усиливает защиту добросовестных приобретателей.
«Решение Верховного Суда, вероятно, не ставит окончательную точку в «эффекте Долиной», но существенно меняет баланс рисков в пользу добросовестных покупателей. Теперь гражданам при покупке недвижимости необходимо проявлять повышенную осмотрительность, а дальнейшие процессуальные шаги будут зависеть от конкретных обстоятельств дела и решений нижестоящих судов. Исходя из общей судебной практики, можно предположить, что решение ВС направлено на усиление защиты добросовестного приобретателя. Это означает, что ситуации, когда добросовестный покупатель остается и без денег, и без квартиры, будут становиться менее вероятными. Тем не менее, окончательная точка в таких спорах ставится только после рассмотрения всех обстоятельств дела судом», – заявил юрист и руководитель группы «Юристы Бударагин А.А. и партнеры» Александр Бударагин.
Адвокат Московской адвокатской палаты Виктор Камалдинов подчеркивает индивидуальный характер подобных дел. Он считает, что «эффекта Долиной» и не существует:
«Каждое дело и каждая ситуация – строго индивидуальное. У нас не прецедентное право (это когда к спору можно было бы применить аналогичное судебное решение) и любой спор рассматривается по-новому. Строго говоря так называемого «эффекта Долиной» не было и нет. Я, конечно, не участвовал в данном деле, но то, что я увидел в видео трансляции судебного заседания ВС РФ для меня как для юриста объяснило многие детали дела, как я их понял. Например, тот факт, что сделка Долиной и Лурье длилась почти полтора месяца. Что проект предварительного договора и основного договора купли-продажи составил риелтор Долиной. Из этого можно сделать вывод, что условия в указанных договорах определила сторона Долиной. Что денежные средства после продажи квартиры хоть и были получены наличными, но после этого примерно в размере 70 млн руб. были внесены на р/с Долиной. И только через некоторое время были переданы Долиной мошенникам. Думаю, что эти обстоятельства убедили ВС РФ в том, что Долина совершила ряд последовательных действий, свидетельствующих о ее воле в продаже квартиры. Я не видел в настоящее время полный текст решения ВС РФ, но думаю, что там примерно это и будет описано», – указал эксперт.
Между тем, по словам ведущего юриста Genesis Group Ильи Марусова, суд фактически перечеркнул практику, при которой сочувствие к потерпевшему разрушало права третьей стороны
«Ключевой аргумент ВС основан на жестком разграничении двух правовых плоскостей: уголовного преступления (мошенничества) и гражданской сделки (купли-продажи). Суд указал, что сам факт того, что продавец стал жертвой обмана, не является автоматическим основанием для аннулирования договора с покупателем, который действовал добросовестно, осмотрительно и не был причастен к преступной схеме. Таким образом, «эффект Долиной» в его первоначальном, разрушительном для оборота виде – когда страдает невиновная третья сторона – должен быть искоренен. Риски мошенничества теперь ложатся прежде всего на того, кто им стал жертвой, а не на добросовестного приобретателя. Это фундаментальный сдвиг в пользу стабильности рынка», – высказался Марусов.
По мнению юриста, определение Верховного суда радикально меняет баланс рисков между участниками сделки. Раньше покупатель даже при полной юридической чистоте своих действий мог потерять все, если продавец доказывал, что стал жертвой обмана. Теперь риски сместились в сторону продавца.
«Покупатель защищен, если его добросовестность доказана. Следовательно, доказывание этой добросовестности становится для покупателя первостепенной задачей. Теперь рядовому гражданину недостаточно просто проверить документы у нотариуса», – подчеркнул он.
Что теперь важно проверять покупателям
Юристы сходятся во мнении: требования к добросовестности покупателя не изменились. Александр Бударагин и Виктор Камалдинов советуют покупателям недвижимости:
– запрашивать актуальную выписку из ЕГРН и проверять
отсутствие арестов и обременений;
– тщательно изучать основания возникновения права собственности у продавца;
– обращать внимание на цену сделки – существенное отклонение от рынка может
вызвать вопросы у суда;
– проверять продавца на наличие судебных споров, долгов и процедур банкротства;
– сохранять все документы по сделке на весь срок владения жильем.
По словам ведущего юриста Genesis Group Ильи Марусова, Верховный суд фактически сформулировал новый стандарт осмотрительности: покупатель должен быть не пассивным участником сделки, а активно оценивать поведение продавца, условия расчета и общую логику продажи. В частности, он советует обращать на следующие факторы:
Поведение и состояние продавца во время сделки: любые признаки неадекватности, сильного стресса, непонимания происходящего, давления со стороны третьих лиц должны насторожить.
«В деле Долиной суд учел ее статус ИП и жизненный опыт, сочтя ен способной понимать суть сделки. Но в отношении пожилого или социально незащищенного продавца суд может задаться вопросом, не были ли эти признаки очевидны для покупателя», – пояснил юрист.
Существенные отклонения в условиях сделки: покупка по явно заниженной рыночной стоимости, нестандартные и срочные условия расчета, требование не вносить деньги на счет, а передавать наличными – все это теперь будет тщательно оцениваться судом, добавляет Марусов.
Тщательная проверка происхождения средств и «чистоты» истории квартиры: покупателю важно не только убедиться в чистоте документов, но и по возможности понять мотивацию продавца. Если продавец отказывается внятно объяснять причины срочной продажи или история смены собственников выглядит подозрительно, это повышает риски.
Что будет дальше
Хотя право собственности Лурье подтверждено Верховным судом, вопрос выселения остается открытым. Александр Бударагин предполагает затяжной процесс и отмечает наиболее вероятные дальнейшие процессуальные шаги:
- Новое рассмотрение в нижестоящем суде. Если дело направлено на новое рассмотрение, суд будет оценивать все представленные доказательства, включая новые, с учетом позиции вышестоящей инстанции.
- Подтверждение права собственности. В случае, если суд вновь подтвердит право собственности за Лурье, дело может перейти в стадию исполнительного производства.
- Сложности исполнения. Исполнение решения, особенно в отношении пожилого или имеющего особый статус ответчика, может столкнуться с трудностями. Это может включать в себя:
- Затягивание процесса. Ответчик может использовать различные процессуальные средства для затягивания исполнения.
- Состояние здоровья. Возраст и состояние здоровья могут влиять на возможность принудительного выселения или других мер.
- Поиск имущества для взыскания. Если речь идет о взыскании денежных средств, могут возникнуть сложности с поиском ликвидного имущества должника.
«Возможно весь этот судебный процесс хорошо спланированная пиар акция, но это лишь предположение, практика по таким делам есть, но ее не афишируют так открыто», – высказал свое мнение спикер.
Виктор Камалдинов также говорит о возможной отсрочке и считает, что выселить Долину смогут не ранее 2027 года:
«На сколько я понял, право собственности Лурье уже подтверждено окончательно ВС РФ. И это уже обжалованию фактически не подлежит. А вопрос о выселении Долиной как раз и передали на новое рассмотрение в Хамовнический районный суд г. Москвы, если я не ошибаюсь. Сам спор о выселении может затянуться на год, а может и два. Учитывая статус и возраст Долиной суд может предоставить Долиной отсрочку на выселение от одного года до трех лет. Но, как правило, такое дается в случае отсутствия иного жилья. Как я понял у Долиной имеется иное жилье. Поэтому суд вряд ли даст отсрочку. Таким образом пока будет рассмотрено дело, потом решения должны вступить в силу. Фактическое выселение произойдет, наверное, уже в 2027 году, не раньше».
Напоминаем, три коллегии Верховного суда России – по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам – готовят совместный обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ войдет, в том числе, резонансное решение по делу о квартире певицы Ларисы Долиной в центре Москвы, право собственности на которую окончательно закреплено за покупательницей – Полиной Лурье.