Центробанк с 1 мая 2023 года запретит чрезмерное снижение ставки по ипотеке с субсидированием со стороны застройщика. Околонулевые ставки станут скорее исключением из правил. Что может заменить популярную «ипотеку от застройщика»? Как вариант — ипотека траншами.
В двух статьях мы расскажем о траншевой ипотеке. В этом выпуске объясним, как работает программа, и на цифрах покажем, кому она выгодна. В следующей части сравним её с субсидированной ипотекой от застройщика.
Как это работает
Траншевая ипотека — это займ на первичное жилье, который можно взять частями (траншами). Покупатель вносит первоначальный взнос, и сумма кредита выдается не сразу, а в несколько этапов.
При подписании договора банк переводит покупателю первый транш. «Первая сумма может быть символической. Поскольку проценты начисляются только с неё, то ежемесячные платежи могут быть от 1 рубля», — комментирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
К моменту сдачи дома покупатель получает остальные транши. Их размер, количество и сроки выдачи устанавливает застройщик. Проценты покупатель выплачивает с суммы конкретного транша. «Все средства должны быть выданы до момента готовности объекта, но не более, чем в срок 3 года. Покупатель может в любой момент закрыть кредитную линию — например, продать купленную квартиру сразу после выдачи ключей, если покупка была инвестиционной. Или не оформлять последний транш, и расплатиться с застройщиком средствами от продажи старой квартиры», — отметила Татьяна Решетникова.
Сейчас в Сургуте с траншевой ипотекой работает один девелопер, а программа распространяется только на некоторые квартиры.
Давайте попробуем «купить» двушку за 7,7 млн в доме, который обещают сдать в середине 2024 года. Застройщик предлагает траншевые выплаты по программе «Семейная ипотека» под 6%. Напомним, по «Семейной ипотеке» максимальная сумма кредита для регионов — 6 миллионов.
- Первоначальный взнос: 1,7 млн
- Срок: 30 лет
- Сумма кредита: 6 млн
- Два транша: 20 и 80%, то есть 1,2 млн и 4,8 млн
Посчитаем выгоду для трех покупателей: инвестора; семьи, которая уже имеет в собственности жильё; семьи, которая арендует квартиру.
Выгода для инвестора
До готовности объекта покупатель выплачивает ежемесячный платёж в размере 7 200
рублей. За первый год он выплатит в качестве процентов 71 600 рублей.
По стандартной ипотечной программе, под ставку 5,7% годовых платеж составит 34 800 рублей, и за первый год пришлось бы выплатить по процентам 340 тысяч.
«После сдачи дома квартиры вырастут в цене. Будем учитывать совсем небольшой рост, ниже инфляции — 3,9%. Тогда ожидаемая стоимость продажи составит 8 миллионов. В случае с траншевой ипотекой чистый доход инвестора составит 228 400 тысяч. Доходность от вложения средств — 19% годовых. Но, если брать обычную ипотеку, то инвестиция была бы убыточной», — подсчитала Татьяна Решетникова.
Выгода для семьи «с квартирой»
В случае с расширением жилплощади расчеты будут такими же, как у инвестора. В первый год семья будет выплачивать по 7 200 рублей в месяц.
«Этот “льготный период” в первый год ипотеки позволит сэкономить 331 000 рублей за счет разницы в платежах по траншевой и стандартной ипотеке. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт», — говорит Татьяна Решетникова.
По готовности дома покупатели получат второй транш, и ежемесячные выплаты увеличатся до 36 300 рублей. Эту сумму придется платить до тех пор, пока в новой квартире идет ремонт, и продается старая квартира. После продажи кредит можно закрыть за счет полученных денег.
Выгода для семьи без своего жилья
Первый год ипотеки с минимальным ежемесячным платежом позволит платить и за аренду, и за кредит с минимальной нагрузкой на семейный бюджет. Это делает покупку квартиры в новостройке гораздо доступнее.
После сдачи дома в эксплуатацию вы будете платить 36 300 рублей; по обычной ипотеке ежемесячный платеж составил бы 35 300 рублей. «За счет того, что один год был льготным, то основная сумма кредита выплачивается в более короткий срок и платеж возрастает. При сроке кредитования 30 лет по траншам переплата будет на 200 тысяч больше, чем по обычной ипотеке. Но если погасить кредит быстрее, например, за 20 лет, то разницы практически не будет, а при еще более коротких сроках траншевая ипотека становится экономичнее», — отмечает эксперт.
Специалисты «Этажей» помогут разобраться с любой ипотекой, покажут, какие квартиры можно приобрести по траншевой ипотеке и повысят шансы на одобрение займа. Для клиентов компании все это — бесплатно.
