Крупнейшие банки отметили резкий рост выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья. На фоне роста спроса на вторичку цены на нее могут вырасти на 7% к концу года? Почему так происходит и чего ожидать в 2026 году, объясняет профессор кафедры финансов, денежного обращения и кредита УрГЭУ Михаил Логинов.
На самом деле ничего нового на рынке недвижимости и на рынке ипотечного кредитования не произошло. Существуют два основных сегмента: первичный и вторичный рынки жилой недвижимости. Переход с первичного на вторичный рынок происходит в момент ввода дома в эксплуатацию. На первичном рынке есть залог прав требования, а на вторичном рынке в ипотеку закладывается уже непосредственно жилье. На вторичном рынке есть как новое жилье, так и уже бывшее в использовании.
Ключевыми факторами текущей ситуации являются несколько важных моментов. Во-первых, значительное количество новостроек было введено в эксплуатацию, что автоматически перевело их в категорию вторичного жилья. Во-вторых, несмотря на высокие процентные ставки, население продолжает улучшать жилищные условия. В такой ситуации, если на первичном рынке предлагаются квартиры с большим метражом, которые покупатель не может себе позволить за счет собственных средств и дорогого ипотечного кредита, он вынужден искать альтернативные варианты. Дорогой ипотечный кредит означает высокую процентную ставку и меньший размер кредита в зависимости от дохода покупателя. Соответственно покупатель выбирает квартиру с меньшей площадью и бывшую в использовании на вторичном рынке.
Сейчас стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем у вторичного жилья на 30-40% в зависимости от региона и района города. Постепенно этот дисбаланс, вызванный льготной ипотекой, будет уменьшаться, и рынок жилья придет в нормальное состояние, как до 2019 года, когда цены на вторичное жилье были выше или равны новостройкам.
В условиях дорогих ипотечных кредитов население продолжает улучшать свои жилищные условия в соответствии с демографическим фактором и для использования материнского капитала, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры на вторичном рынке. Здесь ипотечный кредит нужен не такой большой, как для покупки квартиры в новостройке.
Спрос остался тот же, уменьшилась возможность приобретения жилья за счет льготной ипотеки. Рост цен на недвижимость продолжится из-за постоянного роста стоимости энергоносителей, металла, цемента, удорожания перевозок, повышения НДС, то есть себестоимость строительства будет повышаться, но в рамках текущей инфляции. Полгода-год назад речь шла о возможности обвала рынка жилой недвижимости и падении цен, но рынок и строительные компании смогли сохранить устойчивость. Поэтому ожидать, что будет какое-то резкое снижение или значительный рост цен на жилую недвижимость пока не приходится.
Если текущая динамика сохранится, в 2026 году мы можем увидеть сближение цен на первичном и вторичном рынках и стабилизацию роста в рамках общего уровня инфляции.
Также читайте: