Как стало известно, группа «Самолет» обратилась к государству за поддержкой − в размере 50 миллиардов рублей. Компания попросила о льготном кредите под гарантию блок-пакета акций, с правом обратного выкупа.
Новость сложно назвать неожиданной: на фоне высоких процентных ставок и замедления экономики девелоперы и строительные компании оказались в непростой ситуации. При этом «Самолет» − системообразующая компания, со стратегическим значением для российской экономики.
По данным Единого ресурса застройщиков, на 1 февраля 2026 года компания возводит 4,72 млн кв. м жилья, что на 650 тыс. кв. м больше, чем у ближайшего конкурента − ГК ПИК (4,07 млн кв. м). Отрыв от второго места составляет около 16%, а от третьего (Dogma − 2,5 млн кв. м) − почти вдвое. Проекты «Самолета» реализуются в 16 регионах, всего в 61 жилом комплексе (237 многоквартирных домов), что подтверждает федеральный масштаб бизнеса.
Земельный банк превышает 41,5 млн кв. м, а оценка портфеля проектов достигает 722 млрд руб. Компания строит более 4,7 млн кв. м жилья, фокусируясь на проектах в Московском регионе.
Кредитуется в Сбере, ВТБ, ПСБ, Альфе и ГПБ.
Чистый долг застройщика к EBITDA с ПФ = 6.0
Много? Не так уж критично, поскольку проектное финансирование полностью обеспечено недвижимостью в залоге у банков. То есть банки (правда, без особого энтузиазма) готовы перекредитовывать компанию и дальше. Банкротить − невыгодно, да и возиться впоследствии с квадратными метрами − так себе развлечение.
Чистый долг к EBITDA без ПФ = 1.1 Абсолютно не критичная цифра.
Общий долг с ПФ = 703,9 млрд руб.
Кэш = 26,5 млрд руб.
ПФ = 549,3 млрд руб.
Операционная прибыль 1П2025 = 50,3 млрд руб. Процентные расходы 1П2025 = 52,3 млрд руб.
То есть все, что компания зарабатывает, сегодня уходит на проценты по кредиту из-за высокой стоимости денег. Надо признать, такая ситуация − не только у «Самолета».
Операционные данные по продажам. Продажи 4кв2025 = 74 млрд руб., против 77 млрд руб. в 3кв2025.
Полагаю, что поддержку от государства компания в итоге получит. Сумма 50 миллиардов, учитывая ее масштаб, не критичная.
Если к концу года ставка опустится до 12-13%, то, на фоне оживления продаж, у компании есть неплохой шанс выйти из тяжелого периода.
Теперь − о реакции рынка.
К 19:36 акции «Самолета» на Мосбирже подешевели до 915,6 рубля (-5,1%) − минимум с 4 декабря; объем торгов за день превысил 5 млрд.
Различные выпуски облигаций снижались в цене также не ощутимо.
Рынок полагает, что происходящее − не катастрофа.
Что у нас? За последнее время мы хоть и сократили (в целях из риск-менеджмента) позицию в акциях и облигациях застройщика до незначительной, и не сильно влияющей на доходность портфелей, но, тем не менее, полностью позицию НЕ закрыли. Полагаем, что, как говорил ранее, компания справится.
Увеличивать позицию на фоне снижения цены не буду. Но и избавляться от бумаг полностью пока не планирую.
В данном случае это, разумеется, не рекомендация. Каждый волен поступать так, как ему комфортно.
Более того: есть ли риск, что государство не поддержит застройщика, учитывая, что в бюджете не так все весело? Теоретически, да, это возможно. Но есть еще варианты с банками или частными партнерами. Так что, думаю, что у компании на всякий случай есть и план Б.
И последнее. Много вопросов о фонде недвижимости «Самолета». Поскольку его активы полностью отделены от имущества компании, то риска для себя вообще не вижу.
Фонд дал отличную доходность в прошлом году. И если его цена на бирже просядет − с удовольствием докуплю себе еще. Поскольку рыночная стоимость пая намного ниже стоимости чистых активов фонда.
На фоне новостей от «Самолета», которые «взбодрили» рынок, возникает вопрос: «Как вообще дела с долгом у публичных девелоперов?»
Затронем такую важную составляющую, как долговая нагрузка. Сразу объясним, что долг у застройщиков принято рассматривать как с учетом проектного финансирования (ПФ), так и без него.
Суть механизма ПФ: банк выдает застройщику кредит под определенный объект. Дольщик приобретает объект недвижимости, вносит денежные средства на счета эскроу. Застройщик получает эти деньги только в момент сдачи. ПФ является основным источником финансирования в секторе девелопмента.
В приведенной таблице видны значения чистого долга с ПФ и без него. В среднем ПФ от общего долга составляет порядка 80%. То есть, финансовых обязательств не так много, как может показаться. Наиболее крепкий − ПИК: много денег, комфортная долговая нагрузка. Даже региональный АПРИ чувствует себя неплохо, располагая комфортным уровнем долга.
Проблема состоит в другом − как девелоперам своевременно справляться со своими процентными платежами, будь это облигации или банковские кредиты. И дело в том, что чем больше задержек по вводу жилья есть, тем меньше денег (ликвидности) получает застройщик.
Даже несмотря на неплохие продажи девелоперов («ЛСР», «Эталон», «Самолет») по итогам года нужно достаточно внимательно оценивать операционные и финансовые параметры каждого отдельного эмитента. Например, смотреть на темпы продаж, объем земельного банка, сроки раскрытия эскроу и т.д. Да, финансовые расходы могут превышать операционную прибыль, как у приведенных компаний, но это может быть временно, так как отрасль циклична.
С нетерпением ждем финансовых отчетностей девелоперов по итогам 2025 г. Они внесут достаточно ясности. Сектору очень поможет снижение ставки в район 12-13%.
Пойдут ли застройщики на снижение цен на недвижимость?
К сожалению, это маловероятно. Если кратко: спрос продолжает расти, издержки − тоже.
В 2025 году жилья продали на 25,6 млн кв. м, что на 1% больше, чем в 2024 году. Спрос поддерживали семейная ипотека и растущие доходы населения. И нет причин, по которым это должно измениться.
− Сохраняется дефицит труда (безработица на рекордно низком уровне − 2,1%), поэтому его оплата продолжит расти. Минэк прогнозирует рост реальных зарплат (сверх инфляции) на 2,4% в этом году. Консенсус аналитиков ждет даже больше: 2,7%.
− Семейная госпрограмма тоже продолжает действовать, а ЦБ постепенно снижает ключевую ставку (последний сигнал: 12-13% на конец года), поэтому ипотека тоже будет расширяться. Сам Банк России ожидает ее прирост на 6-11% в текущем году, ДОМ.РФ прогнозирует рост выдач на 8%.
Если спрос есть, зачем снижать цены?
Да, можно их снизить, чтобы стало больше покупателей. Выгодно это будет только при условии, что прирост спроса перекроет потери от снижения цен.
А если большая часть спроса идет по льготной программе, то эластичность спроса по цене будет невысокой. От снижения стоимости не станет больше детей и семей, которые могут претендовать на семейную ипотеку. Расширение спроса будет слабым, застройщики просто продадут приблизительно столько же квартир, только дешевле.
На стороне издержек тоже не видно причин для снижения цен. Оплата труда растет, как писали выше. Цены на строительные материалы тоже хорошо прибавили в 2025 году:
- +11,0% товарный бетон;
- +3,7% уголки и профили из черных металлов;
- +5,2% керамический кирпич;
- +9,1% оконные блоки;
- +17,9% строительный песок;
- +7,3% строительные растворы;
- +3,9% строительные смеси.
Все дорожает вместе с инфляцией. Она хоть и будет снижаться, но медленно. Консенсус аналитиков ее прогнозирует на уровне 5,3% в текущем году, то есть выше цели ЦБ.
В результате издержки строительных компаний продолжат увеличиваться. Спрос на новостройки будет расширяться в номинальном выражении благодаря семейной ипотеке, что позволит застройщикам переносить растущие издержки в цены жилья. Но на одной льготной программе в «охлажденной» экономике далеко не разбежишься. Поэтому рост цен на новостройки, скорее всего, будет умеренный, в пределах инфляции 5,3%.