В конце февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, и банки пересмотрели условия кредитования, в том числе ипотечного. Ставки по жилищным кредитам оказались на историческом максимуме — к этому никто не был готов. С тех пор прошёл месяц, и вместе с заместителем федеральной компании «Этажи» в Сургуте Анастасией Нохриной мы разбираемся, в какой реальности оказались.
— Аналитики сообщают, что в целом по России идёт подорожание квадратного метра вторичной недвижимости. Как обстоят дела в Сургуте?
— Явного и массивного подорожания мы не наблюдаем. Есть собственники, которые ещё раньше выставляли квартиры на продажу по повышенной цене, и сейчас не стали её пересматривать. Есть ситуации, когда собственник точечно меняет цену, чтобы сейчас, на пике, продать дороже. Но как такового общего тренда пока нет.
— Отказываются ли от сделок люди, которые уже «в процессе»?
— Сейчас нет такого тренда. В первые дни некоторые сделки действительно не доходили до финала. Мы с каждым клиентом анализировали его ситуацию и искали оптимальное решение. Сейчас договорённости по сделкам не распадаются, так как на рынке всегда остаются люди, которые уже точно решили покупать и продавать, либо рассматривают недвижимость как традиционно надежный способ сложения инвестиций.
— В Сургуте был рост спроса, как в некоторых других городах?
— Да, в начале марта была волна спроса: увеличилось и количество сделок, и задатков — когда покупатель и продавец фиксировали намерение заключить сделку. После того, как банки изменили условия, заёмщики с одобренными заявками поспешили как можно быстрее найти квартиры и оформить кредитные договоры. Так они зафиксировали свои «докризисные» ставки — ведь пока договор с банком не подписан, условия кредита можно менять, и многие банки подняли проценты по уже одобренным заявкам. В конце марта такого ажиотажного спроса мы не наблюдаем. Скорее он стал «умным» — люди аккуратно интересуются недвижимостью, консультируются со специалистами по недвижимости и тщательно взвешивают все варианты.
— А что будет дальше?
— Часть покупателей переориентировались на новостройки, потому что на них более лояльные ставки. Кто-то выбирает загородную недвижимость — в ходу объекты стоимостью до 2,5 млн, например, дачи. А оставшиеся в сегменте вторичной недвижимости покупатели по-прежнему предпочитают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Уже сейчас видно, что уменьшается средняя площадь купленной квартиры — скорее всего, со временем эта тенденция усилится.
Покупатели дольше принимают решение, медленнее «доходят» до сделки. Количество сделок будет снижаться. Кто-то уже не сможет обслуживать кредит на большую сумму, кому-то будут одобрять меньшие суммы. Поэтому люди будут покупать медленнее и выбирать более ликвидные по цене объекты, либо доставать кэш или искать «встречные» сделки — то есть подбирать новую недвижимость, опираясь на сумму, за которую продают свою. Мы видим, что растёт спрос на услуги экспертов по недвижимости: люди хотят максимально выгодно вложить свои средства, а в случае непредвиденных обстоятельств не потерять в деньгах при продаже.
— Что сейчас делать людям, которые продают?
— Как бы это ни звучало, но сейчас лучшее время для продажи, особенно неликвидных объектов — потому что ценовое преимущество пока максимальное. В идеале лучше продать квартиру, немного подождать ценового спада и купить новую. Сейчас предложение скорее дефицитное, и спрос на ликвидные объекты есть. Но он снижается, рынок становится менее активным, и через 3-4 месяца затишья мы увидим, как повысится объём предложения, вырастет конкуренция за покупателей, и собственники начнут снижать цены. Так что для продавца в марте-апреле максимально выгодная ситуация, если он хочет зафиксировать прибыль или поставить максимальную цену на объект. Потом квартиры будут продаваться медленнее, придётся идти на торг, снижать цены на 70,100 и более тысяч в зависимости от состояния недвижимости. На ликвидные, привлекательные варианты снижение будет минимальным. Владельцам других лотов придётся снижать цену активнее.
— Что касается покупателей - большинство зависят от ипотеки. Как в нынешних условиях оптимизировать высокие ставки?
— Банки лояльнее не стали. Автоматическая скоринговая система, которая проверяет потенциального заёмщика, действительно может отказать. Иногда случаются и технические ошибки. Если оформляете ипотеку с нашим ипотечным брокером — он отслеживает эти ситуации и ищет вариант для выхода на сделку. Также надо понимать, что есть банки с большей возможностью одобрения и с меньшей — объём сделок компании «Этажи» позволяет чётко это проследить и подавать заявки в более лояльные банки.
Сейчас минимальная ставка для вторичного рынка стартует от 17% годовых. Обширных локальных или федеральных программ поддержки в нашем сегменте пока нет. Есть программы, связанные с переселением, с жилищными сертификатами. Но это очень адресная история, и они представлены в небольшом объёме.
Поэтому нужно использовать весь арсенал по снижению ставок, который доступен. При таких максимальных значениях, как сейчас, любое снижение играет роль — даже если это 0,1%-0,2%.
Какими бы ни были ипотечные ставки — потребность в собственном жилье никуда не пропадает. И мы со своей стороны делаем всё, чтобы клиенты могли заключить сделку на самых выгодных условиях, которые сейчас возможны.
