ДСК строит красивые дома. Но лучше бы они все же были в 7 этажей, а не 27

В этом выпуске «О чем говорят» Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают неожиданную смену типа застройки в 50-м микрорайоне Сургута — с малоэтажной на высотную. Разрешение на изменение параметров дал лично губернатор Руслан Кухарук, и новый формат предполагает многоэтажное строительство от компании ДСК-1, связанной с депутатом окружной думы Михаилом Сердюком.

Что стоит за этим решением — попытка спасти девелоперов или новая градостроительная тенденция? Почему высотная застройка воспринимается как зло? И есть ли шанс, что застройщик построит не просто квадратные метры, а качественную городскую среду?

Дмитрий Щеглов: Для Сургута не такая редкая ситуация, когда планируемая застройка низкоэтажными домами превращается в высокоэтажную застройку. Обычно это происходило по инициативе девелоперов, которые просили улучшить им обстановку, так сказать, экономическую, производственную, но сейчас это произошло в несколько ином ключе. Обсудим это сегодня. Меня зовут Дмитрий Щеглов. Мой коллега Тарас Самборский на связи. Тарас, привет.

Тарас Самборский: Привет, Дима. Привет всем, друзья.

Д.Щ.: Маленькая предыстория: есть такой 50-й микрорайон в городе Сургуте. Он находится возле Грибоедовской развязки на Тюменском тракте, немножко в сторону моста. Вот он там, соответственно, там сейчас пока что пустырь, как бы вроде как там даже какая-то зеленая зона, и там предполагалась застройка типа «Ж-2» – это невысокие дома, то есть, условно говоря, насколько я помню, «Ж-2» – это что-то вроде пятиэтажек или семиэтажек, вот как-то так.

Но внезапно из градостроительного совета Югры поступила информация о том, что это решение было пересмотрено, было пересмотрено на уровне губернатора, то есть Руслан Кухарук по итогам каких-то обсуждений разрешил застройщику, а застройщик – это «ДСК-1», конечным бенефициаром которого является депутат окружной Думы Михаил Сердюк, известный предприниматель в Сургуте – им разрешили изменить тип застройки с «Ж-2» на «Ж-4». «Ж-4» – это высотные дома. Соответственно, вот такая вот ситуация у нас сложилась. То есть опять это въезд в город, опять это вместо маленьких домов большие. Давай обсудим, как ты видишь эту ситуацию. Что бы ты по этому поводу сказал?

Т.С.: Мы говорим о какой конкретной ситуации? О том, что вместо мало- и среднеэтажного жилья будет высокоэтажное, или о том, что правительство округа и губернатор использовали новый подход в изменении этой этажности? Вот тут просто два момента: либо мы имеем дело конкретно с данным проектом, и дальше подобные ситуации не будут распространяться по Сургуту и Югре, или это новая тенденция, которую нам надо обсуждать.

Д.Щ.: Вот это вот вопрос. Мы не знаем, тенденция ли это или нет. Как говорится в чукотской мудрости, один олень – это случайность, два оленя – совпадение, а три оленя – тенденция. То есть у нас пока что первый олень прибежал только. Мы не знаем, будет ли дальше такое распространяться.

Т.С.: А четыре оленя – это привычка, как в другом анекдоте про попа, который спорил с атеистом. Ну, на самом деле, если мы говорим о тенденции, то, честно говоря, в этой тенденции мало чего приятного, потому что, мне кажется, общим местом является общественный консенсус в отношении высотности жилой застройки. Я не думаю, что мы найдем в любом городском сообществе, будь то Сургут, Нижневартовск, Ханты-Мансийск и все остальные населенные пункты Югры, где нашелся бы хоть один житель, желающий массовой высотной застройки в своем месте проживания.

В этом плане Сургут – один из настрадавшихся городов в Югре от высотной застройки. И страдание это, в общем-то, небезосновательно, то есть большой опыт и тех, кто живет в высоких многоквартирных домах, и тех, кто на это смотрит со стороны улицы, или, что еще более неприятно, со стороны двора. Вот если мы заедем в любой двор, то мы поймем, что в подобных строениях нет практически никакой архитектуры, нет никакого взгляда в будущее, а есть исключительно прагматичность, такая самая что ни на есть жесткая, в стиле времен Дикого Запада, когда деньги решали все и зарабатывались первоначальные капиталы.

Но здесь-то мы имеем дело не с первоначальными капиталами, если мы подходим конкретно к этой ситуации с «ДСК», а мы наблюдаем какую-то другую ситуацию. Я думаю, что это смешанные вещи: политические и экономические. Все-таки Михаил Иванович Сердюк очень известный региональный, да и федеральный, политик, все-таки он был в Государственной думе, и достаточно ярким депутатом.

Д.Щ.: Да-да.

Т.С.: Не молчуном, кстати говоря, и не обязательно голосовавшим, поднимавшим руку за все решения, которые там предлагали. И это очень заметный депутат в нашем региональном парламенте, который при прежнем нашем губернаторе Наталье Владимировне Комаровой фактически выручил округ в очень большой проблеме: в истории с разорившимися дольщиками он фактически взял на себя большую грязную работу, расшивал всю ситуацию, ну и в каком-то, можно, смысле, сказать, сохранил лицо всего региона, потому что история с…

Д.Щ.: Я просто объясню немножко контекст, о чем ты говоришь, потому что не все наши читатели знают. Получается, Михаил Сердюк был одним из тех, кто помог, по-моему, в строительстве паркинга в ЖК «Возрождение», когда уже «Северстрой» разорился, и там уже ничего нельзя было сделать, он взял на себя вот эту вот нагрузку, и, собственно, ему в качестве ответной меры округ без торгов отдал тот самый участок, о котором мы сейчас говорим, 50-м микрорайоне. То есть несколько застройщиков тогда включились, Сердюк был одним из них, и, собственно, несколько застройщиков получили разные участки как бы в качестве компенсации от округа за их организационные и финансовые вложения.

Т.С.: Да, но строительство паркинга выглядит как некий элемент одной большой проблемы. А большая проблема была такая: в Югре запахло жареным, а жареное – это разорившиеся дольщики, на что федеральный центр смотрит очень негативно. Ну, в общем-то, за это летают головы у нас. Поэтому одна из задач любой региональной власти – не допускать подобных ситуаций. Она почти возникла, и вот нашли какой-то способ из этой ситуации выйти. И в этом процессе Сердюк сыграл свою, безусловно, положительную для Югры роль. Я не думаю, что это забылось. Да и в принципе он, несмотря на то, что представляет как бы оппозиционную партию в нашем региональном парламенте, он толерантен к региональным властям и озвучивает не всегда совпадающие с трендовой позицией какие-то свои инициативы.

Вот надо понимать вот так. Но тем не менее это респектабельный региональный политик, который в состоянии договариваться о чем-то с региональной властью. Вот, вероятно, договорились. Ну, бывает. То есть у Сердюка бизнес, «ДСК» надо вытягивать – там тоже ситуация, требующая больших экономических решений и финансовых решений. Сегодня вся строительная отрасль и в Югре, и в Сургуте, и в России находится в таком весьма неустойчивом состоянии, если мягко говорить, и поэтому этажность, этажность и еще раз этажность, метры, метры, метры – вот то, что, по мнению (вероятно, солидарному) девелоперов и властей, может спасти строительную индустрию.

Здесь интересный момент такой еще: почему мы говорим о спасении строительной индустрии? Вот строительная индустрия – она чего? Вот она стратегическая в российской экономике? Вот хочется просто понять, потому что об этом никто не говорит. Никто не называет девелопмент стратегической сферой. Вот финансовая – да, банковская – да, оборонная – ну понятно, само собой.

Д.Щ.: Нефтянка, газ.

Т.С.: Многие (нефтянка, ТЭК, добыча некоторых ценных полезных ископаемых, тех же редкоземельных металлов, ну и так далее, ряд социальных отраслей, та же медицина), сопряженные с какой-то экономикой, – стратегические для страны. А строительство – оно и есть строительство. Это не строительство дорог, это не строительство аэропортов, железных дорог, портов – это строительство массового жилья. Массовое жилье в России строится такими ударными темпами в последние годы, что мы наблюдаем его переизбыток, то есть на рынке нет дефицита жилья. Есть дефицит денег, на которые это жилье можно приобрести, а дефицита жилья нет, квадратные метры стоят. Есть города, в которых до 70% возводимого жилья не продается в течение 3 лет. В Сургуте эта тенденция тоже нарастает. И в основном мы говорим об экономичном жилье. Парадокс – экономичное жилье люди с тем достатком, вот люди этого социального сословия, на которое это экономичное жилье рассчитано, покупают либо с огромными издержками для своих семейных бюджетов, либо вообще не могут его купить.

Д.Щ.: Либо они его покупают при какой-нибудь государственной поддержке, и государство вместо них вливает еще огромные деньги, помимо них, точнее.

Т.С.: Да, но для людей это все равно огромные издержки.

Д.Щ.: Да, да, конечно.

Т.С.: Потому что любая молодая и немолодая семья со средним достатком на домохозяйство, например, 100 тысяч рублей, давай возьмем даже 150, будет выплачивать ипотеку, даже льготную ипотеку, десятки лет за не очень метражную квартиру.

Д.Щ.: Да.

Т.С.: Какая-нибудь двухкомнатная квартира, 30-метровая, 35-метровая. То есть вот такая экономика. И государство продолжает вытягивать именно этот вид строительной индустрии. Это очень интересно. Вот мы видим, что решение совершенно практически конкретное, помогающее девелоперам, вытягивающее девелоперскую отрасль, строительную отрасль, направлено на то, чтобы за счет увеличения эффективности застройки, за счет то бишь уплотнения застройки, увеличения квадратных метров на строительном участке, продаваемых квадратных метров, вот за счет этих действий власти создают преференции девелоперам.

А ведь мы не видим никаких реально озвучиваемых, и тем более реализуемых, программ по строительству малой и средней этажности. Мы их не видим. Декларации мы видим, слышим. Какие-то проекты точечные, очень единичные, мы видим, наблюдаем. Но так, чтобы это было какой-то широкой поступью, как массовое высокоэтажное плотное жилищное строительство, мы этого не наблюдаем. То же самое можем сказать об индивидуальном жилищном строительстве, о так называемых организованных поселках, которые бы формировали среду для качественной жизни среднему классу, тому самому среднему классу, который действительно готов найти деньги на свои дома.

А что такое «дом»? Это вечный оброк на владение, потому что ты его ремонтируешь, ты занимаешься участком, у тебя постоянный поток затрат на содержание, эксплуатацию, обслуживание, реконструкцию, обустройство твоего дома. Дом – это не квартира. Вот у меня дом, и я понимаю, что такое «дом». Дом, по сравнению с квартирой, это постоянный расход. Вот те люди, которые хотят владеть домом, они сознательно идут на это, но эти люди, вот эта часть среднего класса, вот устойчивая, самая базовая часть среднего класса, тем самым дает огромное количество рабочих мест мелкому, малому и среднему бизнесу. Они постоянно что-то покупают, ремонтируют, заказывают, к ним приезжают какие-то машины, доставки, ремонтники, строители, сервисники. Это вот так вот работает.

А у нас… А что, вы построили квартиру, которую, сорвав пупы народ покупает из последних сил, он в эти квартиры, в обустройство этих территорий вкладываться никогда не будет. Никогда. Вы посмотрите, у нас какая проблема с придомовыми территориями. Люди не выходят голосовать даже за то, чтобы принять решение своим ТСЖ или жилищным коллективным о переустройстве своего двора. Власти бегают за жильцами и умоляют их: ну идите проголосуйте, нам надо вашу галочку, и мы вам дадим денег. Люди этого делать не будут: там совершенно другая социальная среда.

И вот такая мысль рождается на фоне этой тенденции спасения девелоперов, или помощи девелоперам, или сотрудничества с девелоперами за счет преференций в сторону еще более уплотнительной застройки. И конкретно здесь история не с компанией «ДСК». Мы говорим: если это тенденция, то тенденция вот такая, она опять-таки в какой-то части поможет строительной индустрии, занимающейся жильем, но она не поможет развивать ту самую качественную социальную среду, о которой говорят уже все, не только урбанисты, уже антропологи говорят. Нам надо прекращать массовое строительство, надо срочно сворачивать этот проект. Через 10-20 лет в этих кварталах жить будет невозможно просто. Мы уже сейчас наблюдаем совершенно конкретные этому подтверждения. Ну, как-то вот так.

Д.Щ.: Ну, опять же справедливости ради, давай один тезис еще ввернем. Я помню, по-моему, даже в интервью мне когда-то Сердюк сказал о том, что, типа, ну, а чего вы боитесь высотной застройки? Высотной застройки не надо бояться – надо бояться плохой высотной застройки. А если высотная застройка выполнена хорошо, качественно и со всеми прилегающими необходимыми вещами, то это может стать хорошим жильем, где будут люди нормально жить, и все там будет прекрасно. То есть опять же нельзя исключать того, что, может быть, «ДСК» захочет построить что-нибудь крутое в этом месте. Как бы дай бог, чтобы действительно это было что-то какое-то там для среднего класса или upper-middle class. Но как бы мы этого пока знать не можем. Но помнить об этом все-таки стоит. Все-таки застройщик, который имеет какое-то реноме и какие-то устремления в своей жизни.

Т.С.: Я бы с удовольствием подискутировал с реально уважаемым мною Михаилом Ивановичем Сердюком. Мы с ним много лет знакомы, мы в очень приятельских отношениях, но здесь бы я с ним подискутировал, как я очень часто дискутирую с другим моим старшим товарищем Николаем Каллиниковичем Сторожуком. Нет, к сожалению, мировой опыт эксплуатации городов, если можно так выразиться, если можно такой термин привести, опровергает данную точку зрения наработанным эмпирическим опытом.

Поэтому тут дискуссии надо просто прекращать. К сожалению, высотное строительство, если только это не строительство премиум-класса, то бишь, знаете, кто знаком с «Москва-Сити», вот что-то вот в этом роде. И то, «Москва-Сити» считается чудовищной градостроительной ошибкой некоторыми глубокими специалистами, но тем не менее место симпатичное, кто там был. Вот если речь идет не о премиум-классе, если не о Манхэттене, если это не о Лондон-Сити, я не знаю, какие еще примеры, в России их не очень много, вот таких вот примеров, то, к сожалению большому, высотное строительство, даже если вокруг него создана нормативная инфраструктура (а не нормативную девелопер никогда не будет строить, обратим на это внимание), «Северстрой», который разорился, у которого Сердюк спасал парковку эту, он не смог даже парковку построить, о чем вы говорите, друзья. Поэтому нет, увы, это не так. То, что Сердюк строит красивые дома, – это факт. Но пусть лучше в этих домах будет 7 этажей, а не 27. Это вот совершенно понятная вещь. Я думаю, она понятна всем, включая и Михаила Ивановича, да и губернатора нашего.

Д.Щ.: Да, что ж, давайте мы посмотрим, как это будет все развиваться. Практика покажет. А наших уважаемых комментаторов прошу высказываться на эту тему, как они видят всю эту ситуацию, что лучше строить, как лучше строить, бывают ли хорошие высокоэтажные дома, или это все миф. Читайте, пожалуйста, расшифровку нашего разговора на siapress.ru (ссылка в описании есть), ставьте нам «лайки», и до новых встреч. Еще услышимся, до свидания.

Т.С.: Спасибо, друзья. Всем пока.