В случае с застройкой ядра центра Сургута важнее обсуждать не только этажность, но и качество планировки домов и территории

В этом эпизоде проекта «О чем говорят» журналисты Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский обсуждают предварительный проект застройки Ядра центра Сургута. Что будет на месте пустырей у Саймы? Почему снова говорят о 26 этажах — и почему это не всегда плохо? Почему без высоток не обойтись, что важно показать жителям уже сейчас, и как создать в Сургуте новое городское пространство, а не очередной «муравейник»? Полемика об этажности, качестве жизни и настоящем городском проектировании.

Дмитрий Щеглов: Известен предварительный план застройки Ядра центра Сургута. Об этом рассказала «Брусника», которая и является потенциальным застройщиком, и также рассказал Алексей Фокеев – наш главный архитектор. Спойлер: там будут дома до 26 этажей, но их должно быть не сильно много. Меня зовут Дмитрий Щеглов. Мой коллега Тарас Самборский на связи. Тарас, привет.

Тарас Самборский: Привет, Дима. Привет всем, друзья.

Д.Щ.: Обсуждаем эту историю. Ядро центра города – один из наших центральных сюжетов, будем про это говорить часто. Итак, давайте маленькую фабулу. Проект проекта, который был представлен, указывает, что должно быть не более 26 этажей, занять они должны 20% территории Ядра, то бишь не сильно много. Основная часть застройки это от 9 до 12 этажей, ну и плюсом школы, детсад, «Петрушка» и благоустройство. Ранее был разговор о том, что «Брусника» хотела делать 30 этажей (максимум, 30 этажей), но решила, что все-таки от этой своей идеи она откажется – теперь их 26. Тарас, как тебе видится вот этот вот предварительный расклад, который представили наши сургутские власти и потенциальный застройщик?

Т.С.: Во-первых, речь идет сейчас о проекте постановления, если внимательно читать новости.

Д.Щ.: Ну да, это проект. Это все как бы…

Т.С.: Не о самом постановлении, что означает возможность внесения дополнительных изменений в то, что представлено на суд общественности. Я надеюсь, что какие-то изменения будут внесены (содержательные, конечно же: не формальные, не издевательские, а содержательные), и очень хотелось бы услышать от думающих граждан какие-то мысли на этот счет. Вот мы все, что у нас…

Д.Щ.: Кстати говоря, до 19 июня еще принимаются предложения по этому проекту, то есть можно писать в администрацию через «Госуслуги» и так далее.

Т.С.: Ну, это другая тема. 19 июня – сегодня 10 – как-то это маловато. Ну, маловато. Срок, конечно, такой немножко странный: подобные вещи надо обсуждать долго, надо на это выделять как минимум месяц, собирать экспертные группы прорабатывать глубоко каждую идею, исходящую от возмущенных жителей. Это тоже надо отрабатывать, правда? Потому что люди будут ходить, кричать, писать.

Кстати говоря, очень часто, процентах в 99 случаев, люди это делают, не вникая в документацию. В данном случае не будут они изучать этот проект, не будут они считать соотношение норм соцкультбыта к жилью, к застраиваемой площади. Люди вот видят проблему в виде 26-этажного дома и несутся с транспарантами, начинают ругаться и обвинять власти в том, что в очередной раз они продались девелоперу. Вот для того, чтобы все это делать не на коленке, конечно, срок для обсуждения проекта надо увеличивать, я бы так сделал. И самим чиновникам проще будет работать с содержательными предложениями, пожеланиями, а не реагировать вот на эти все крики.

Итак, что? Конечно, может в результате этого обсуждения остаться не 26 этажей, а, например, 25 – вполне возможно. Дело ведь не в этом. Я хотел бы вот другой аспект затронуть, чтобы многим нашим слушателям и читателям кое-что стало понятно. Вот я на другое обратил внимание: смотрите, в документе написано, что 20% застраиваемой территории, не более, выделяется под 26-этажные дома, да?

Д.Щ.: Нет-нет, я так понял, что это вся застройка жилая должна быть такая. Должна быть…

Т.С.: Ну давай прочитаем еще раз внимательно.

Д.Щ.: «Предельная этажность не должна превышать 26 этажей, и только на 20% территории. Основная часть застройки – дома 9-12 этажей». Я так понял, что речь идет о том, чтобы вся жилая застройка, которая предельно может достигать 26 этажей, находится на 20% территории.

Т.С.: Еще раз. Вся застройка 20% или под 26-этажки 20%, не более?

Д.Щ.: Ну, опять же я сейчас не из проекта читаю, а из новости, поэтому это может быть нюанс.

Т.С.: Да. Дело в том, что вот в этой новости, а она переписана из проекта, вероятно, следует дальше текст: «не более 20% под 26-этажки, не менее 85% под 9-12-этажные дома». Как понять логику данного пассажа? Вот по отношению к одному показателю используется слово «не более» – тут вроде бы все понятно – по отношению к другому показателю используется «не менее». Что значит «не менее 85% под 9-12-этажные здания»? Это значит: может быть больше 85%? Сколько? 90%, 99%, 100%?

Д.Щ.: Нет, я думаю, что в итоге будет 26 этажей – это не более 20%, и точно… А, ну да, «не менее»…

Т.С.: От чего, скажи, пожалуйста? Скажи, пожалуйста, от чего 20%?

Д.Щ.: От всей территории. И 85% под дома от 9 до 12. Если «не менее» – значит, да, это может быть очень странно.

Т.С.: Ну смотри, если мы, не самые тупые, надеюсь, люди на белом свете с тобой, вот не можем в этом разобраться, то я, конечно, посоветовал бы вот этот пассаж из проекта постановления отдельно как-то разъяснить людям. Пускай наши власти скажут, что имеется в виду: сколько от зоны КРТ, то бишь условно называемая эта территория «Ядром центра города», сколько от Ядра центра Сургута в процентах уходит всего под все строительство – ну сколько это? Не менее 85%, или не более 20%, или какая-то другая цифра? И сколько из этого строительства жилье, в том числе 26 этажей (или сколько останется в результате обсуждения), 9-12 этажей сколько, и сколько соцкультбыта, то бишь упомянутые в постановлении и в новостях школы, детские сады, объекты другой социальной инфраструктуры, театр «Петрушка», возможно, что-то еще?

Вот это вот требует разъяснения. Мы не можем сейчас дать на это ответ, потому что я не понимаю, как к аналогичным параметрам, речь идет об этажности зданий, в одном случае используется слово «не более», и тут же, через запятую, к такому же параметру используется слово, но к другому параметру, слово «не менее». То есть это какая-то шифрограмма, и что она за собой маскирует, пока сказать не берусь. Мне кажется, что не менее 85% 9-12-этажки – это какой-то огромный показатель. Ну просто физически мы понимаем, что на определенном участке застраиваемая площадь не может быть более 85%. Ну, может быть, у одиночного объекта может быть, вот по границам участка можно построить здания, но, если мы говорим о даже не жилищном комплексе, а о городской территории (с парками, с набережными, с реками), то явно, что здесь какое-то есть другое прочтение данного пассажа.

Поэтому вот это номер два пожелание к организаторам и, скажем так, к модераторам этого процесса, модераторами являются городская администрация, Департамент архитектуры и градостроительства: уточнить данный кусок выпущенного ими документа.

Пойдемте дальше. Наконец, самый больной вопрос – высотное строительство, особенно в такой ключевой территории для Сургута, каковым является Ядро центра. Понятно возмущение людей 26-этажным строительством. Но я хочу сказать – мы сейчас разберем это поподробнее – но хочется сказать: в основном ведь возмущаются люди, которые живут в соседних 30-этажных домах или в 26-этажных же на улице Университетской.

Д.Щ.: Ну да, то есть там где-то 20+, где-то около того.

Т.С.: Вот у тебя там была квартира – сколько в том доме было этажей? 28?

Д.Щ.: На Университетской, 11 это было, по-моему, 26, что ли, или что-то такое.

Т.С.: Ну, короче говоря, вот возмущаются люди. Я просто знаю сам минимум две семьи, которые очень страдают от того, что у них пропадет прямой вид на Обь – вот на ту всю зону.

Д.Щ.: Да.

Т.С.: Эстетически, конечно, неприятно, жалко, обидно. Но, если подходить по-житейски, то любой, кто покупал квартиру в этих домах с видом на Обь, видел под собой этот просто беспорядок, ужас и хлам, каковым является наша нынешняя территория Ядра центра города. И, наверное, люди, обладая хоть какой-то способностью к мыследеятельности, могли предположить, что рано или поздно здесь начнут что-то строить. Маловероятно, что в условиях таких серьезных проблем, которые стоят перед освоением Ядра центра города, там построят только один сквер, или парк, или, я не знаю, пляж – верно, да?

Городу действительно надо строить качественное жилье, где-то его надо размещать, надо куда-то девать людей, требующих от властей жилья бизнес-класса, премиум-класса. Такая прослойка в Сургуте еще, к счастью, есть – ее надо удовлетворять. Соответственно, вот эта зона подходит под данные цели как одна из лучших.

Наконец, смотрите, есть дома в 20, в 30, в 40, в 100 этажей, где на площадке, так называемой лестничной площадке, коридор барачного типа на 12-15-20 квартир и 1-2 лифта, максимум, а то и пассажирских, без грузового. Есть дома похожей этажности, где на одной лестничной площадке 2-3-4 квартиры. И эти квартиры не малосемейки, не студии, не малометражки, а крупноформатное, качественное жилье. Значит, если город управляет процессом застройки Ядра – это не только город, это прежде всего округ, потому что мы говорили об этом: это окружной проект, но в данном случае это не важно – то очень важно посмотреть на проект, собственно, дома.

Я бы в качестве пожелания номер три попросил разработчика данной концепции, каковым является на сегодняшний день компания «Брусника», просто показать этажный план, любой типовой этажный план, представленного проекта в качестве образца, чтобы люди обсуждали не умозрительно, высотность, не высотность того или иного объекта, а конкретно, что же там будет построено. И если речь идет о добротном жилье бизнес-класса и премиум-класса, как я понимаю, компания «Брусника» именно с подобной концепцией заходит на Ядро центра города, то здесь та общественная критика, которая пока звучит в адрес этого проекта, должна быть скорректирована.

Люди должны понимать, что появление на этой территории людей с определенным достатком, с определенным уровнем жизни означает и появление здесь соответствующей инфраструктуры социальной. То есть это не только будут школы очередные типовые и детские сады, ну, школа и детский сад, а, вероятнее всего, и много вспомогательных культурно-досуговых мест, обеспечивающих беспрерывное качественное времяпрепровождение населения. Это совсем другая концепция, друзья.

Вот просто надо понять: это не микрорайон на 5-6 тысяч, 20 тысяч жителей, где люди не знают, как припарковать свои машины и выбивают это место с бейсбольными битами, где половина жителей жарит баранов прямо на балконах у себя, а то и в квартирах, варит плов – мы понимаем, о чем мы говорим. Нет, все-таки, как я пока представляю, мы имеем дело с концепцией современной архитектуры, современного подхода к тому, что считается градостроительным процессом.

И компания «Брусника», а может быть, Департамент архитектуры, просто показал бы любой поэтажный план вот этой 26-этажки и сказал: ну вот, смотрите, вот видите – вот подъезд, вот его входная группа, вот его лобби, вот место для консьержа, место для хранения велосипедов, для мытья колес у велосипедов. Все это современные очевидные вещи, которые современная жилищная архитектура отработала на раз-два – вот это мы показываем. Вот, смотрите, лифт грузовой вот такой подъемности, вот лифт такой-то пассажирский (или два лифта). Вот, смотрите, как выглядит у вас лестничный холл на каждом этаже, вот, как выглядит фасад, вот, какие материалы используются при строительстве, вот, что у нас будет со звукоизоляцией, что у нас с пожарной безопасностью, что у нас с системами инженерного обеспечения – и так далее.

Вот это было бы интересно посмотреть. А так кричать: «Ой, 26 этажей – много, давайте будем делать 5 этажей». Тут мы приходим к последнему, финальному пункту: просто так такую огромную территорию в любом городе, Сургут ли это, Москва, я не знаю, Алапаевск, не освоит ни один девелопер, если этому девелоперу не заплатить за это. Как город может девелоперу заплатить? Он может ему только дать возможность построить реализуемое на коммерческом рынке жилье, ну или какие-то объекты, может быть, коммерческую недвижимость. И здесь любой застройщик, любой девелопер с городом, заказчиком, или с регионом вступают в соревновательность, в результате которой остается уже какой-то финишный проект.

Вот мы пока наблюдаем только процесс, сейчас еще процесс этой соревновательности: девелопер хочет больше себе взять, чтобы отбить все достаточно рискованные инвестиции. Ну, одна набережная чего стоит, там делать берегоукрепление у Саймы – это многие миллиарды рублей. Люди не понимают, что для того, чтобы они могли попасть, как, кстати говоря, этим проектом предусмотрено, свободно на набережную – она не закрывается от граждан – эту набережную надо сначала построить. А набережную, чтобы построить, надо сделать, чтобы у нее берег не расползался от ливневых вод, от осадков и сам по себе просто. То есть это очень большая работа. Это только если мы говорим о трех рукавах Саймы, понимаем.

А это тащит за собой ту же самую ливневую канализацию – бич города Сургута. Крупнейший индустриальный центр страны не имеет функционирующей ливневки. И так далее и тому подобное. Чтобы появился парк, это не просто постричь газон, выкорчевать пни и посадить какие-то березки – это большая работа, она связана с гидропоникой, это ландшафтники, это все вот это вот делается. Чтобы построить жилой дом, надо предусмотреть в этом доме кучу всякого разного. Это не просто зашел в подъезд, спрятался в свою клетку 15-метровую от всего внешнего мира – нет.

Тебе надо спроектировать кафе, тебе надо спроектировать социальные какие-то клубы, вот эти вот вещи, когда, ну, представьте себе, хороший пример есть, когда какой-нибудь высококвалифицированный специалист-женщина, я не знаю, логопед, психолог, я не знаю, какой-нибудь педагог, уходит в декрет по уходу за ребенком. И вот она вынуждена на просто взлете своей карьеры, а ей хочется работать, она мотивированна на это, ей хочется зарабатывать деньги, она вынуждена сидеть дома. И она убивает год-полтора-три на сидение с ребенком дома.

Если, как во всем мире, как во многих российских городах это делается, спроектировать жилищное пространство, не только дом, а целый вот этот комплекс, микрорайон, всю эту зону, таким образом, чтобы она могла спуститься в своем же доме, в тапочках пройти в некую кофейню, где есть зона для ребенка, он там играет сидит, ползает с игрушками с такими же детьми, а она сама коммуницирует с подобными же мамашами, с любой другой заинтересованной публикой и, может быть, дает им свои лекции, в чем она специалист: логопедические какие-то уроки, психологические, я не знаю, русскому языку учит на досуге. И то есть она социализируется, у нее коммуникация не теряется с обществом, ее ребенок не в четырех стенах, а тоже в каком-то социуме, который имитирует мини-детский сад. Она при этом зарабатывает какую-то копейку, при этом вся эта территория, где это происходит, а она является чьим-то частным бизнесом, зарабатывает копейку.

То есть это совершенно другой порядок жизни – вот просто другой порядок. И если «Брусника» представляет нам подобный проект, и за подобный проект выступает регион и город, то это хорошо. Понимаете, друзья, это хорошо. Это все равно другое слово в развитии городской территории. На этом фоне мы должны обсуждать не 26 этажей, или 20, или 18. Я, конечно, за 18, я вообще больше бы 16-этажек ничего больше в Сургуте никогда не строил, но тем не менее это все детали. А покажите проект дома, покажите поэтажный план, покажите прилегающую территорию, проект благоустройства территории – вот это вот было бы интересно обсудить.

И тогда бы мы поняли, что, действительно, в этой территории можно: а) жить, и люди должны стремиться потратить свои деньги на выкуп жилья вот здесь, и это позволит девелоперу быстрее окупить свои затраты, а значит, быстрее расправиться с социальным обременением, которое на него возлагают регион и город; б) в этой территории интересно проводить время остальным жителям города; и в) эта территория будет продуцировать качественное население, а не маргинализировать то население, которое живет в, скажем так, жилищных комплексах сверхэконом-класса очень плотной застройки, в которых, я хочу сказать, все нормы закона точно так же прекрасно выполняются. Возьмите любой жилищный микрорайон с плотной застройкой: там все нормы законодательные, вот градостроительные, они выполнены. Кто бы вам позволил построить что-нибудь в нарушение законодательства? Нет.

В случае с проектом «Брусники» мы как раз (ну или не «Брусника это будет, кто там будет, кто выиграет конкурс), в случае с проектом Ядра центра города мы как раз имеем дело – вот то, что меня несколько воодушевляет – мы имеем дело с дискуссией между заказчиком, то бишь властями, и девелопером по расширению данного проекта в пользу городских интересов. В большинстве других строительных проектов, вот мы видим, там куски забирают, строители приходят, какие-то однодневные фирмы-строители или крупные строители, там это как большой такой бульдозер идет и ровняет территорию, строит дома, решает жилищную проблему. А здесь мы видим именно городскую дискуссию, и дискуссия носит вполне себе пока еще цивилизованный такой, компетентный характер. Ну посмотрим, посмотрим.

Д.Щ.: Ну что ж, уважаемые читатели, слушатели, пожалуйста, пишите свои соображения по этому поводу, как бы вы видели застройку Ядра в плане формата жилья, и что там вообще должно происходить. Также ставьте нам «лайки», заходите на siapress.ru – там будет полная расшифровка этого разговора. И до новых встреч, еще увидимся. До свидания.

Т.С.: Спасибо всем, друзья. Всем пока.