16+

​Кирпич, монолит, железобетонная плита. В чем разница?

Особенности технологий современного домостроения

Полгода из окна офиса наблюдала за завершением долгостроя по монолитно-каркасной технологии. Обратила внимание, что при возведении стен из газоблока, каменщики очень сильно экономили на растворе. К примеру, верхние перекрытия (бетонные балки) оконных проемов, отмеченных на фото, лежат на кладке вообще без цемента. Было любопытно: исправят строители брак или нет. Не исправили. Просто обшили здание сайдингом. Холодных стен и сквозняков будущим жильцам не избежать.

На понимание: квартиры в этом доме, еще не сданном в эксплуатацию, начинаются от 3 млн рублей за однокомнатную в 45 кв метров, от 4 млн - за «двушку» в 62, а дома в этом комплексе позиционируются как жилье класса «комфорт +».

О том, каким параметрам должно отвечать жилье, чтобы его можно отнести к тому или иному классу по классификации Гильдии риелторов, читайте в ближайшие дни. В этой публикации мы решили рассказать о потребительских технологиях, которые используют сургутские застройщики для многоэтажных домов.
В природе таких технологий три: кирпич, монолит (чаще - монолит-каркас, о разнице – ниже) и индустриальное домостроение (строительство из железобетонных плит).

Список выстроен по убыванию цены. Некоторые считают, что такая динамика напрямую связана с динамикой качества. Попробуем разобраться, так ли это.

Кирпич

Сегодня по этой технологии в Сургуте многоквартирные дома не строят вовсе: себестоимость такого производства слишком высока, а сроки строительства слишком долгие. Даже если возводят дома каменщики очень высокой квалификации (что вряд ли - ведь это еще больше отразится на конечной стоимости квадратного метра в таком здании). В городе есть несколько якобы кирпичных новостроек, но обольщаться не надо. Этот материал - только облицовка, выполненная в один ряд. Дом, целиком построенный из кирпича для наших условий, должен иметь тройную кладку.

В старом жилфонде таких домов в Сургуте не более двух десятков. На примере парочки из них, опишу особенности технологии, чтобы у вас было понимание на будущее. Вдруг кто-то из застройщиков решит эту технологию использовать, а вы – купить.

Самые узнаваемые – кирпичные «стены» Ленина, 38, напротив памятника основателям города, и Майская, 10, который сургутяне прозвали Бастилией.

Несущие стены кирпичных домов, действительно, дают множество преимуществ жильцам: летом в квартирах прохладно, а зимой жарко, при правильно установленных стеклопакетах шум с улицы не слышен вовсе. Еще один плюс – большие возможности для архитектурно-планировочных решений. Хотя иногда это, скорее, минус – посмотрите на Бастилию. Проект просто не поддается описанию, не то что классификации. «Внутренности» зданий в большинстве кирпичных домов, как правило, тоже оставляют желать лучшего. Даже высота потолков на этажах может быть разной: ощущение, что на каких-то из них каменщики просто не доложили ряд кирпича, а то и два. Что доказывает главный подвох кирпичной технологии: качество такого здания напрямую зависит от квалификации и усердия мастеров. И от состава цементной смеси, которую на этапе строительства никто не контролирует. Ее состав - на совести строительной бригады.

Монолит

Технология выглядит так: на фундамент устанавливается каркас из арматуры, его обшивают опалубкой. Получается своего рода колодец, в который льется бетон. То есть, используется тот же самый материал, который используют строители при изготовлении домов из ж/б панелей: стальные прутья и раствор бетона. Но! Панели льются на заводе, где в большинстве случаев существует ОТК – отдел технического контроля. И требования к характеристикам материала (бетона) соблюдаются жестче. С монолитом возможны те же риски, что и при замесе цементной смеси для кирпичной кладки: несоблюдение пропорций при изготовлении бетонной смеси. В итоге потребительские качества у внешне надежного (по крайней мере, широкого), монолита могут быть значительно хуже, чем у тонкой плиты, изготовленной в заводских условиях.

Еще один минус монолитных домов – способность передавать ударный шум по всему каркасу. Если кто-то затеет ремонт, веселиться будет весь дом, а не только соседи по этажу и стояку. Впрочем, эта особенность есть только у полностью монолитных домов, когда в опалубку заливаются не только несущие конструкции, но и стены. Лично я не видела, чтобы в Сургуте применялась такая технология (если ошибаюсь – поправьте). Большинство застройщиков использует монолитно-газоблочный метод.

Его особенность вот в чем. По монолитной технологии заливается каркас. Далее из газоблоков (иногда – кирпич, но это дорого и долго, потому – крайне редко, на сегодняшний день и вовсе нет) выкладываются стены. И внутренние, и наружные. Наружные затем обшиваются. Иногда – для предания респектабельности отделочным кирпичом в один слой, что служит поводом значительно задрать цену, хотя существенно на потребительские характеристики здания этот метод не влияет. Иногда – утеплителем и сайдингом. Но суть – основной материал – одна. Газобетон. Материал легкий, с хорошими характеристиками по теплоизоляции. Но его основное предназначение – возведение малоэтажных строений, и то не всегда. Газобетонные блоки сушатся двумя способами: в печи (тогда они получаются прочнее кирпича) и естественным путем. В этом случае они годятся только для строительства забора. Гарантий, что на строительство стен в вашем доме пошел именно «печной» газоблок, мало. Могут подложить и «заборный», причем даже без раствора, оштукатурить и… До прихода зимы новосел даже не догадается, что купил дырявое жилье. А если и догадается, то найти эти дыры будет проблематично.

Индустриальное (блочное) домостроение

Самый распространенный вид домостроения в СССР. Основная причина – это самый быстрый способ строительства жилья. Метод заключается в следующем: на заводах изготавливаются стандартные панели, из которых как из конструктора собирается дом. Стыки между плитами утепляются.

Раньше дома из ЖБИ даже не обшивались – просто плиты для наружных и несущих стен брались толще, чем для внутриквартирных перегородок. Часто завод-изготовитель «украшал» панели для наружных стен щебенкой или другими подручными материалами, вплоть до битого кафеля.

Таких домов в советские времена было построено очень много. Возможно, это и является основной причиной того, что сегодняшнее поколение россиян индустриальное домостроение недолюбливает, помня по детским воспоминаниям и рассказам родителей и другие недостатки такого жилья: стандартные планировки, промерзающие стены, плохая шумоизоляция и…

На этом, пожалуй все. Больше недостатков лично я не вспомнила.

Кстати, сегодняшние застройщики, работающие по технологии индустриального домостроения, с этими проблемами отлично справляются.

И планировок даже в составе одного дома предлагают множество, и проблему с сохранением тепла решили: стали контролировать утепление стыков между плитами и грамотно утеплять конструктив зданий. Эти действия, кстати, позволили сургутской компании «Сибпромстрой» добиться звания застройщика, возводящего самые теплые дома в стране. То есть, дома из железобетонных панелей оказались устойчивее к ветрам и морозам, чем монолитные строения, кстати – тоже утепленные. И даже, чем дома из кирпича.

То есть получается, что блочное домостроение нередко качественнее монолитного и кирпичного. Хотя бы потому, что влияние человеческого фактора в данном случае ниже.

Тем более, если усовершенствовать систему контроля за работой исполнителей, как это сделала компания «Сибпромстрой», автоматизировав процессы выявления и устранения недочетов на объектах. И создав отдельное подразделение с функционалом ОТК, вооружив его специальным программным продуктом, который исключает человеческий фактор из отношений «нарушитель-контролер» в принципе.

Схема работы выглядит так: контролер приходит на объект (как правило, в отсутствии бригад – собственных или подрядных). Если находит нарушение, то заносит его в CRM-систему, подробно описав и проиллюстрировав фотографией. Здесь же обозначает ответственных за устранение этого нарушения. Пока задача будет «висеть» в системе, работа оплачиваться не будет. Так что исполнители (в большинстве – подрядные организации) очень заинтересованы устранить нарушение очень быстро и качественно. Потому что снять задачу станет возможно, только когда нарушение будет полностью устранено. А факт подтвержден соответствующим фотоотчетом.

- Наш специалист либо внимательно изучает эти фотографии и принимает недоделки дистанционно, либо отправляется на объект перепроверять, - рассказывает куратор ревизоров – директор ООО «СПС-Логистик» Олег Миненков. – Система интегрирована с бухгалтерией. И пока контролеры не подтвердят, что все замечания устранены, подрядчик просто не получит деньги.

Покрывать недоработки смежников у специалистов отдела контроля резона нет. На кону – собственная профессиональная деловая репутация. Информацию о том, кто не заметил производственный брак, «облако» тоже сохранит надолго.

Благодаря данному производственному решению, квартиры в сургутских новостройках, возведенных по технологии индустриального домостроения, не вызывают нареканий у жильцов. В отличие от жилья в долевых «монолитках» - суды жильцов с застройщиками-бракоделами стали в Сургуте уже привычным явлением.

Семь слагаемых цены

Возникает резонный вопрос – почему же квартиры в панельных домах на столько дешевле, чем в МКД, построенных по монолитно-каркасной технологии? По крайней мере, в Сургуте, где разница квадрата в новостройках может превышать 200 процентов.

Факторов несколько. Первый – скорость строительства. У панельного домостроения она самая высокая. Женщины поймут разницу: чтобы сшить готовое изделие, времени потребуется гораздо меньше, чем связать такое же даже на машинке. А тем более – крючком.

Второй – финансирование стройки. Если оно происходит за счет собственных средств компании – без привлечения банковских кредитов, обязательных для долевого строительства страховок и эскроусчетов, то результат получается гораздо дешевле. За счет собственных средств в Сургуте, кстати, строит только одна компания – Сибпромстрой.

Третий – стоимость стройматериалов. Если изготавливать их самостоятельно, как это делает Сибпромстрой на своих заводах ЖБИ (завод изготавливает не только плиты, но и бетон для монолита, технологию которого компания Николая Сторожука также использует. И даже тротуарную плитку для собственных нужд), то экономия тоже получается значительной.

Четвертый – собственные производственные коллективы. Большинство сургутских застройщиков не имеют своих бригад, а нанимают небольшие компании на субподряд. Это сказывается и на стоимости строительства, и нередко на качестве работы.

Пятый – склад, логистика и прочие производственные процессы. СПС, к примеру, на стройке плиты не складирует. Башенный кран поднимает их с автоплатформы сразу на нужный этаж. Это сокращает количество манипуляций, и, следовательно, сроки строительства. И, соответственно, стоимость. Еще одно новаторство, внедренное в текущем году, установка оконных блоков в стеновую панель до того, как деталь стала частью дома. Безусловно, монтажникам и крановщикам работать несколько труднее: ведь устанавливать на высоте уже не просто железобетонную конструкцию, а деталь со стеклом. Но зато решение сократило временные и рабочие затраты – нанимать в субподряд бригады оконщиков для работы на высоте компании больше не приходится.

Шестой – маржинальность проекта. Если проще – аппетиты застройщиков. Комментировать не берусь – не хватает данных. Но УФАС молчит, значит, этот показатель по всем проектам условно одинаков.

Седьмой – классность жилья. К какому сегменту – эконом, комфорт, бизнес или элит - оно относится. О требованиях по данной характеристике читайте в ближайшее время.


Нашли ошибку в тексте?
Выделите текст и нажмите CTRL+Enter


30 июля в 17:09, просмотров: 1101, комментариев: 4



QR код


Комментарии:
Мудрец
А что про термомур скажете?
Сергей Б
Впечатляет. Только не понял про разницу в цене квадратных метров в 200 процентах между панельными и каркасно-монолитными домами. Это походу разница себестоимости, а на рынке то почти по одинаковой цене продают. Иногда даже каркасно-монолитное дешевше панельного.
Реклама СПС
Сергей Б
Ясен пень. СПС сделали обрезание гос. средств в пользу зависших долевок и СПС выходит на рынок.

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.

Вы можете войти на сайт или зарегистрироваться

Наджа-Лига здорового футбола 5х5

Наджа-Лига здорового футбола 5х5

Анна Калугина 23 августа в 17:12
418 0
​В Сургуте на месте шиномонтажки, где убили чиновников, возводят новое здание

​В Сургуте на месте шиномонтажки, где убили чиновников, возводят новое здание

Горожане считают, что строительство незаконное
Анастасия Якупова 23 августа в 11:48
718 1
Не использовать новую технологию было бы преступлением

Не использовать новую технологию было бы преступлением

Применение холодного пластика увеличивает затраты на дорожную разметку в два раза, но при этом осмотр показал, что благодаря такому методу разметка остается в почти неизменном состоянии весь год
Рустем Юсупов, эксперт регионального штаба ОНФ в Югре 23 августа в 09:11
441 7
Выборы всякие нужны, выборы всякие важны

Выборы всякие нужны, выборы всякие важны

Если горожанам не интересна судьба своего двора, близлежайшего сквера, убогого ларька перед домом, то также горожанам будет не интересен и выбор нового главы, депутатов и других представителей, что в общем-то не раз показывала явка муниципальных выборов
Сергей Антонов, сургутянин 21 августа в 10:21
1641 44
Сургут за неделю. Очень много трэша

Сургут за неделю. Очень много трэша

Итоги недели от постоянного обозревателя СИА-ПРЕСС
Олег Владимиров 18 августа в 17:31
1817 2
​Закон и порядок 5. Пятилетку за четыре года

​Закон и порядок 5. Пятилетку за четыре года

Как это – работать четыре дня в неделю? Да еще без потери заработка, как обещают парламентарии
Олег Владимиров 18 августа в 09:06
1154 6
​«Меня один рыбак убить грозился. Говорил, голову отсечет и в проруби утопит. У него немного не получилось этого сделать»

​«Меня один рыбак убить грозился. Говорил, голову отсечет и в проруби утопит. У него немного не получилось этого сделать»

Руководитель Сургутской рыбоохраны Олег Раевский – о югорских браконьерах, вреде от нефтяников и о том, куда делась вся ценная рыба
Илья Низовских 17 августа в 10:13
1895 2
​Больше пяти лет администрация Сургута не может демонтировать незаконное кафе с «блатным номером»

​Больше пяти лет администрация Сургута не может демонтировать незаконное кафе с «блатным номером»

Продуктовый магазин за годы разросся до двухэтажного торгового комплекса
Анастасия Якупова 16 августа в 12:29
3372 17
Владислав Иноземцев: «Власти нужно бояться слияния экономического протеста с политическим»

Владислав Иноземцев: «Власти нужно бояться слияния экономического протеста с политическим»

Интервью с известным экономистом об отношениях между Москвой и регионами, закредитованности населения и причинах, почему люди со всей России уезжают в столицу
Артем Мазнев 15 августа в 16:00
2236 2
В Сургуте дети купаются в реке, где разлиты нефтепродукты

В Сургуте дети купаются в реке, где разлиты нефтепродукты

Спецслужбы продолжают чистить Сайму, а прокуратура начала проверку из-за экологического происшествия
Анастасия Якупова 15 августа в 14:41
979 3
Обращение к депутатам и главе Сургута

Обращение к депутатам и главе Сургута

За последние полтора года я опубликовал более пятнадцати предложений по решению тех или иных вопросов, часть из них адресована главе города. И никакого ответа
Атанас Атанасов, председатель Сургутского Болгарского землячества,. член Союза журналистов России с 1995 года 14 августа в 15:01
1396 8
​Про 2021 год

​Про 2021 год

Что может потребовать от федерального центра победившая оппозиция? Много чего по мелочи, но главное – денег. И если какой-то регион выступит с таким требованием, и ему сойдет это с рук, присоединятся другие. Возможно, в массовом порядке
Сергей Белановский, социолог, директор по исследованиям Центра стратегических разработок 13 августа в 14:29
1132 8
Больше мнений