16+

Власти пытаются одновременно бежать в разные стороны

dk.ru
dk.ru

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Удобная для всех участников рынка схема — когда покупатели жилья постепенно инвестируют деньги в стройку — через год прекратит существование, а застройщикам придется привлекать деньги банков.

Каждого из нас больше всего интересуют новости, затрагивающие лично его, и поэтому я с большим интересом слежу за новостями, касающимися сферы строительства.

И в последнее время замечаю интересную вещь — похоже, наши власти пытаются одновременно бежать в разные стороны.

С одной стороны, президент в послании Федеральному собранию обозначил цель — увеличить объемы строительства в 1,5 раза (с 80 до 120 млн кв. м), что прекрасно согласуется с задачами роста реальных доходов граждан и производительности труда и обеспечения темпов роста экономики выше мировых.

Задача понятная — уровень обеспеченности жильем в России существенно ниже, чем в развитых странах.

С другой стороны, власти объявили беспощадную войну проблеме «обманутых дольщиков». Тоже понятно — проблема есть, и ее надо решать.

Но некоторые из предлагаемых для решения второй проблемы меры ставят под удар первую задачу.

Приняты поправки в 214-й федеральный закон, которые с 1 июля 2019 г. полностью исключают привлечение средств дольщиков и заменяют их на банковское финансирование. Дольщики как понятие фактически исчезает. Следовательно, исчезнут и обманутые дольщики. Но какой ценой это достигается?

Фактическая ставка по «квазикредиту» (т.е. за счет средств покупателей жилья на эскроу-счетах) составит 7%. 4,5% — это собственно процентная ставка по кредитным средствам, еще процент — за то, что проценты можно будет заплатить в конце… (а где же взять средства на выплату процентов, если средства от продаж заморожены на эскроу-счетах)? И 1,5% — дополнительные платежи: плата за неиспользованный лимит и прочие стандартные комиссии банка при кредитовании.

Вроде бы 7% — это значительно ниже ставок по кредиту на сегодняшний день. Но надо учитывать еще вот какой нюанс — для того, чтобы получить эти деньги под 7%, дольщик должен положить эти деньги на счет эскроу. То есть, чтобы получить деньги в начале строительства, застройщик должен продать квартиру по цене котлована. А эта цена процентов на 20 ниже цены готового жилья.

Другими словами, застройщик потеряет 27% от стоимости готового жилья: 20% — за счет разницы цен жилья в начале и в конце строительства, и 7% — в пользу банка.

Точнее, при строительстве и продаже в течение двух лет он потеряет 17%, потому что последние продажи будут производиться по ценам готового жилья, и платежи банку будут практически равны нулю, потому что к нулю будет стремиться срок пользования этими деньгами.

Но, с другой стороны, если пользоваться заемными средствами банка, стоимость которых на сегодняшний день составляет 10%, то застройщик заплатит всего 10% Что меньше, чем при пользовании счетами эскроу.

Возникает резонный вопрос: зачем продавать на котловане, если можно значительно дороже продать готовое жилье, а построить за счет средств банка, и это обойдется дешевле?

Можно предположить, что значительно вырастет объем домов, которые будут продаваться уже только после сдачи, в виде готового жилья.

Покупатели жилья будут лишены возможности покупать жилье на ранних стадиях строительства, другими словами, на 20% дешевле готового. Это означает, что доступность жилья значительно снизится. Цена жилья при прочих равных вроде как и не изменится, просто вы лишены будете, условно говоря, возможности купить рассаду и подождать, когда нужные вам фрукты вырастут, а должны будете покупать фрукты уже зрелыми. Но, естественно, дороже рассады.

Из этого следует, что и объемы строительства существенно снизятся, поскольку людей, которые могут заплатить за жилье на 20% дороже, ощутимо меньше, чем людей, которые могут позволить себе жилье на 20% дешевле. 20% — это сотни тысяч рублей, а чаще миллионы. А строители в любом случае построят жилья ровно столько, сколько его смогут купить потребители. Снижение объемов строительства рано или поздно неизбежно повлечет за собой рост цен.

Так себе картинка.

Так что же делать?

Прежде всего, представляется, что необходимо стимулировать конкуренцию среди банков. Периодически публикуемые списки уполномоченных для обслуживания эскроу счетов банков, состоявшие сначала из 25, выросшие сейчас до 60 кредитных учреждений, вызывают на сегодняшний день только кривую усмешку.

Все застройщики прекрасно знают, что сегодня только один банк по факту работает с проектным финансированием. То есть все мы полностью, на 100%, зависим от одного банка. Да я даже кашлянуть в его сторону боюсь, чтобы, не дай бог, тень на наши отношения не бросить. Это ведь, при всем моем уважении, не вполне нормальная ситуация!

При этом мне, как руководителю организации, периодически звонят клиентские менеджеры банков с предложением сотрудничества. После того как я объясняю им, что главный интересующий нас продукт — это проектное финансирование, и мы работаем с тем банком, который нам его предоставляет, большинство сразу говорит — извините за беспокойство, остальные обещают выяснить, есть ли в банке такой продукт и перезвонить. Еще ни один не перезвонил, даже «Альфа-Банк». Разумеется, банк, обладающий такой компетенцией (а проектное финансирование — очень специфический продукт, требующий квалифицированных специалистов), и снимет на начальном этапе сливки.

Конечно, рано или поздно и остальные банки захотят получить свой кусок пирога. И рано или поздно конкуренция возникнет и ставки снизятся, но на это потребуется немало времени — опыт такой работы банкам предстоит еще только наработать, я бы оценил этот период в три-пять лет. И, к сожалению, мой прогноз на этот период — снижение объемов строительства.

Может быть, имеет смысл хотя бы банкам с государственным участием ставить задачу развивать это направление. Один банк, как бы велик он ни был, с финансированием целой отрасли может не справиться.

Также представляется, что после некоторого успокоения и решения копившейся годами проблемы дольщиков стоит вернуться к схеме с прямым привлечением средств от дольщиков застройщиками, со страховыми отчислениями в резервный фонд.

Оригинал


Нашли ошибку в тексте?
Выделите текст и нажмите CTRL+Enter


04 августа в 14:40, просмотров: 1456, комментариев: 0



QR код


Комментариев пока нет.

Комментарии могут оставлять только зарегистрированные пользователи.

Вы можете войти на сайт или зарегистрироваться

Сергей Миронов подверг критике пенсионную реформу

Сергей Миронов подверг критике пенсионную реформу

Редакция СИА-ПРЕСС 21 августа в 17:02
326 1
Смысл пенсионной реформы – отъем денег у населения

Смысл пенсионной реформы – отъем денег у населения

Они показали, что живут по совершенно другим законам, в том числе финансовым. Вольно или невольно, назвали себя «высшей кастой»,
Константин Киселев, политолог 21 августа в 12:43
417 1
Что можно провозить в самолёте? //ТЕСТ

Что можно провозить в самолёте? //ТЕСТ

Какие предметы пассажир имеет право положить в ручную кладь и багаж? Проверьте себя, чтобы не попасть в неловкую ситуацию по пути в долгожданный отпуск!
Редакция СИА-ПРЕСС 21 августа в 11:00
288 0
Хорошая мина при плохой игре

Хорошая мина при плохой игре

Лишних денег, как известно, не бывает. Но при их зарплатах и пассивных доходах от накоплений, серьезной роли пенсии не играют.
Михаил Корабельников, политолог 21 августа в 10:47
269 0
Сенатор-единоросс Андрей Турчак предложил депутатам Госдумы и сенаторам отказаться от пенсионных льгот

Сенатор-единоросс Андрей Турчак предложил депутатам Госдумы и сенаторам отказаться от пенсионных льгот

Член комиссии Госдумы по этике Раиса Кармазина предложила отменить пенсионные надбавки и чиновникам правительства
Марина Романова 21 августа в 09:20
305 3
​Режиссёр Александр Хант: «Наша проблема в том, что мы до сих пор не создали современное русское кино»

​Режиссёр Александр Хант: «Наша проблема в том, что мы до сих пор не создали современное русское кино»

Интервью с создателем фильма «Как Витька Чеснок вез Лёху Штыря в дом инвалидов» — о новой картине «Межсезонье», подростковом насилии и российском кинематографе
Надежда Макаренко 20 августа в 15:18
530 1
Трое суток вместо трех часов

Трое суток вместо трех часов

Адвокату задержанного в Сургуте Василия Павленко не дали ознакомиться с материалами дела
Артем Мазнев 20 августа в 13:38
570 10
​Сургутнефтегаз рассказал, каких звезд привезет на День нефтяника

​Сургутнефтегаз рассказал, каких звезд привезет на День нефтяника

Кто споёт для жителей Сургута, Лянтора и Талакана?
Надежда Макаренко 20 августа в 11:25
2138 0
Ане Павликовой приготовиться

Ане Павликовой приготовиться

Она лишь сформулировала норму, констатировала то, что на самом деле происходит с женщинами в нечеловеческой российской тюрьме – наследнице сталинского изуверского ГУЛАГа
Александр Мазурин, читатель СИА-ПРЕСС 20 августа в 10:28
582 20
Пенсионный референдум

Пенсионный референдум

Но кое-кто решил на этом пропиариться…
Сергей Никитский, блогер 19 августа в 20:00
606 3
Проиграли все

Проиграли все

Что думают сегодня россияне о событиях 19 августа 1991 года
Редакция СИА-ПРЕСС 19 августа в 10:38
499 0
Статья дня: Спортзала не будет

Статья дня: Спортзала не будет

К Новому году не у каждого россиянина будет бутылка шампанского и салат Оливье, зато реальная инфляция составит не менее 15%.
Александр Горный, блогер 19 августа в 12:55
577 0
Левада-центр: «Реакция населения на пенсионную реформу обозначила рост протестных настроений»

Левада-центр: «Реакция населения на пенсионную реформу обозначила рост протестных настроений»

Это дает возможность оппозиционным политическим силам проявить себя и рекрутировать новых сторонников
Денис Волков, социолог, эксперт Левада-центра 19 августа в 10:12
543 0
Преступление без наказания

Преступление без наказания

Можно врать, «кидать», дезинформировать, отказываться от обязательств и обещаний — все сойдет с рук. Это — главный урок Большого Дефолта.
Борис Вишневский, депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга (фракция «Яблоко») 18 августа в 12:17
720 1
Больше мнений